汉口城市广场位于武汉市江岸区后湖怡康路，是该区域十几万居民的主要购物、消费的场所。唐军/摄

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6.5%的回报率听起来似乎不低，但从这10年来看，前3年几乎没有收益，只是近7年有回报收益，也仅可覆盖投资商铺银行信贷成本。

唐军/发自武汉

“终于等到开庭这一天，他们霸占着商铺不愿归还毫无道理，我要收回我的商铺！”站在武汉市江岸区人民法院大门旁，感到既憋屈又恼火的贺先生表示。

为与武汉双联创和置业有限公司（以下简称“双联置业”）打官司，贺先生风尘仆仆的刚从国外赶回武汉。

贺先生表示，2013年9月 ，他购买了武汉汉口城市广场二期 C 区1层的192 号、155 号等多间商铺，并与双联置业签署了《汉口城市广场产权商铺委托租赁管理合同》。双方约定委托管理期间，投资回报率为6.5%，期限为自合同签署之日起20年。然而，双联置业于2024年8月20日以疫情和全国商业市场下行为由，向他发出《合同终止通知书》，且至今不愿将商铺归还业主。

自去年8月底以来，众多业主都遭遇了与贺先生相同的境遇。

5月23日下午3点，汉口城市广场二期C区商铺诉讼案正式开庭，案涉181名业主、234个产权商铺。庭审中，被告双联置业承认，2024年该商业出租率达98%，商业运营基本正常。目前，此案仍在审查中。

运营正常却仍被单方违约，这让业主们难以接受。对此，北京策略律师事务所律师冷秋菊表示，被告双联置业拒绝归还商铺的行为，涉嫌侵犯了业主所购买不动产所有权的权利。

另悉，双联置业由南国置业与武汉地产集团有限责任公司（以下简称“武汉地产集团”）各出资1000万元成立，各持股50%。作为双联置业股东之一，南国置业商业模式在此次纠纷中亦备受质疑，其旗下多个商业项目此前因“售后返租”失约频遭投诉，自身更是面临亏损，已被“ST”，发展艰难。

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运营企业单方面解约

将时间拉回10年前，武汉地产集团在武汉市江岸区开发汉口城市广场这一大型城市综合体项目，项目总体量60万平方米，其中商业20万平方米，由双联置业运营；其余为住宅。

贺先生介绍，2012年至2013年，为促进汉口城市广场商业租售，双联置业向投资者推出了年收益率6.5%的租售承诺，合同期限20年。

合同中，双联置业单方设定了条款：由于市场繁荣需要管理方在初期投入大量的人力资源和资金等进行市场培育，初期管理期的3年，投资者的收益仅为每月每平方米（建筑面积）2元；第4、第5年的基本租金收益为每月每平方米191.34元，后面三个委托租赁管理期的基本租金收益为每月每平方米228元。合同中还约定（合同的第4.4条）：管理方在合同初始委托租赁管理期或任何一管理期届满前3个月内，有权单方决定是否提前解除合同。

到了2024年8月20日，双联置业以疫情和商业市场下行为由，向汉口城市广场C区所有业主发出了《合同终止通知书》，单方面解除了合同。

贺先生等业主收到的《合同终止通知书》。

这一突如其来的解约，让众多业主措手不及。

“当初，糊里糊涂地就与双联置业签了约。”贺先生无奈地说，6.5%的回报率听起来似乎不低，但从这10年来看，前3年几乎没有收益，只是近7年有回报，仅可覆盖投资商铺的银行信贷成本。

“双联置业的很多行为都有失公允，态度还十分霸蛮！”另一位业主郑女士说，近日我了解到，双联置业去年发出《合同终止通知书》后，在我们不知情的情况下，又与我商铺上的经营商户签了新一轮租赁合同。

更让业主们为难的是，尽管双联置业单方面终止了合同，却以汉口城市广场统一运营管理、不能分拆等为由，始终不将商铺归还于业主。

郑女士说，双联置业的这一系列操作背后，是希望将原合同约定的年收益率的6.5%下调至3.3%，迫使所有业主接受这一强施条件重新签约。

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涉嫌侵犯业主权益

法庭上，贺先生表示，“当初所签合同是被告设定的霸王条款，被告于2024年8月发出合同终止函后，我同意解除合同，之后被告却拒绝移交商铺，并且还少支付相关租金费用，这种行为没有法律依据。”

为此，贺先生提出了几项诉讼请求：1.判令被告按照合同约定向原告通报自合同签订以来的市场管理情况，包括商业业态、经营动态等；2.请求被告向原告提供与实际承租人之间签订的商铺租赁合同以及经营管理期间的会计账簿以供查阅；3.被告立即归还商铺，移交标准为还原至与产权证分割图一致；4.判令被告向原告立即支付违法占用期间的租金损失，自2024年9月1日期至实际交还商铺之日止，按照37520.32元/月计算，并支付逾期付款违约金按37520.32元基数，以日千分之五的标准； 5.判令被告赔偿原告关于汉口城市广场的建筑物外立面、 楼顶平台、室外广场等公共区域的经营和收益，按照10000元/月计算，自2024年9月1日期至实际交还商铺之日止；6.本案的诉讼费用全部由被告承担。

被告双联置业代表则反辩称，目前，全国商业市场下行，项目的经营收入不及预期，亏损严重。据合同第 4.4条约定，“乙方有权单方决定是否解除合同”，因为去年8月已向原告送达了《合同终止通知书》，自2024年9月1日始，合同便对双方不具有约束力。原告要求继续依据原合同约定标准向其支付租金，并主张逾期违约金，无事实与法律依据。

当被问及在合同终止后，为何不能将商铺归还给业主时，被告称，其继续运营管理涉案商铺，是为了维护原告在内广大业主和商户的整体利益。涉案商铺已经形成了统一运营管理下，相对稳定的经营模式和商业环境，一旦停止统一管理，业主之间、商户之间、业主和承租商户之间都可能因无法达成一致意见，导致整个商业市场无法正常经营。为了有利于整体市场商业价值的实现，单个业主行使权利，必然要受到商业整体功能发挥以及业主整体利益的约束。而关于原告第五项诉讼请求，即业主们对于汉口城市广场的建筑公共区域的经营收益的主张，根据合同约定，此项收益不属于原告所有。

“被告依据合同相关条款约定，应该承担合同义务。应兑现交还商铺的承诺，不能单方巧立借口，不交还商铺给业主。”冷秋菊律师认为，本案案涉合同由被告起草并形成格式合同，从而形成多种法律关系的无名合同，是非标准合同，故原告的诉求既包含依据合同纠纷要求被告应该承担的义务，也包括依据法律规定构成侵权行为而承担的腾退商铺的义务。所以，本案涉及双重法律关系，具体应由法院裁定。

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危机重重

据业主反映，尽管武汉地产集团持有双联置业50%股份，但汉口城市广场的商业运营是由南国置业旗下团队操盘。因此，项目的商业运营深深打上了“南国置业商业模式”的烙印。

近年来，南国置业旗下多个商业项目因“售后返租”失约问题，正不断地遭遇投诉，深陷诉讼泥潭。

如2012年~2013年，湖北荆州南国大家装项目以捆绑式销售模式，在售商铺时与业主签订20年代管合同，约定年均保底收益为7%。该项目业主投诉称，代管公司于2023年7月给业主们发出了合同终止通知书，之后要求签订压低业主利益的新合同，同时不愿归还商铺。而原合同约定，在代管公司撤离时商铺按原样退还给业主。

同样的情况也发生在湖北襄阳泛悦南国城市广场项目上。该项目业主表示，代管公司单方面解除合同后，业主的商铺依旧被占用经营，并且在未经协商的情况下直接扣发了应给业主的收益。

一位汉口城市广场业主说，双联置业强行下调业主收益，给出的理由是行业不景气、市场下行，也许它还有其他原因。对方没有公布过财务营业收入情况，到底是怎么回事只有它自己清楚。

这种信息的不透明，让业主们对双联置业的做法充满了质疑和不满。

经梳理南国置业业绩报告发现，2024年度营业收入为29.69亿元，从营业收入构成看，物业销售24.11亿元，占比81.2%，同比增长387.29%；物业出租及物业管理5.05亿元，占比17.01%，同比增长2.21%；其中，公司对汉口城市广场项目的权益比例为70%，可出租面积92875.22平方米，累计已出租面积90027.85平方米，平均出租率97.73%，该出租数据基本与法庭上被告的陈诉一致。从数据上看，汉口城市广场的商业运营整体不错。

汉口城市广场二期C区华为手机专卖店，人气较旺。唐军/摄

记者在汉口城市广场现场了解到，其二期C区商业氛围尚可，特别是一楼沿街安踏专卖店与华为专卖店，人流较旺。华为专卖店销售负责人表示，周末每天可卖出20多部手机。

市场真实景象表明，尽管目前有些实体店业务下滑，但汉口城市广场商业流量与基本面尚可。

不过，南国置业层面正在发生大额亏损，业绩报告显示，2023年至2025年一季度，其归属母公司净利润分别为-16.93亿元、-22.38亿元、-4.627亿元，运营艰难。

另企查查显示，其企业面风险已显，目前共有665条自身风险，包括司法诉讼589条，经营风险76条，其中司法诉讼占比88.57%，仅在近一月就新增自身风险47条。

5月24日，南国置业还发布了关于筹划重大资产出售暨关联交易的进展公告，拟将公司持有的房地产开发业务等相关资产及负债转让至控股股东中国电建地产集团有限公司。对于本次交易进展情况，公告称，公司及相关机构正积极推进本次交易进程。本次交易的标的资产范围、交易价格等要素均未最终确定，相关方尚未签署交易文件。

在当前地产行业转型的关键时刻，南国置业将如何重塑商业愿景，又将如何面对投资者的质疑与诸多的司法诉讼，值得关注。

值班编委：马琳

责任编辑：温红妹 刘亚

审读：戴士潮

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