背景链接

毫无疑问，《住房租赁条例》的颁布实施是住房租赁行业今年的大事，也将模塑行业未来的走向。条例正式实施，对于明确市场章法、完成政策补位、清晰市场预期都有重要意义。而这一系列政策成果的背后，影响更为深远的的则是政策与治理逻辑的转变——行业主体地位经由政策立法、统计……逐步得到确立。而这一系列制度成果的背后，影响更为深远的，是住房租赁行业政策与治理逻辑的转变——行业的主体地位，正经由法律确认、金融机制嵌入，以及是否可以纳入国民经济统计体系的政策讨论逐步推进。

住房租赁正由过去的“隐性角色”，走向“可监管、可投资、可持续”的显性产业。

治理逻辑转变：

从“配合工具”到“闭环协同治理”

过去，住房租赁政策多以“问题导向”“专项应对”为主，围绕供需矛盾缓解、重点人群支持、市场机制探索等目标持续推进，积累了丰富的治理经验与政策储备。

但随着行业发展逐步深化，原有政策体系在制度统一性、规则延续性、全周期管理等方面面临新的挑战。《住房租赁条例》的出台，带来了政策逻辑上的系统性升级，呈现出三大变化：

● 制度确权：将住房租赁正式纳入法定住房体系，确立其在国家住房制度中的战略地位；

● 治理闭环：提出“投融建管退”全链条治理思路，实现从单环节管理到全过程协同；

● 协同一致：通过明确市场主体责任、服务标准、信用机制等，推动行业走向统一规范与高效协同。

这背后，意味着住房租赁产业从一个临时性砝码，从调控的搭子与配角，渐渐获得了行业主体地位。行业会被纳入城市治理、住房保障与产业结构调整的长期议程中，将获得更加专注的政策研判、差异化的资源配置、机制性的金融支持与系统性的产业引导。

自正式实施以来，住房租赁行业迈入了全新的发展阶段。这不仅是住房制度建设中的重要里程碑，更是政策体系逻辑的一次深层重构——住房租赁首次被纳入统一、稳定的法律制度框架，标志着行业正式完成了从“政策工具箱”式的阶段性引导，向系统化、规范化、常态化治理模式的转变。

行业定位也在发生根本性跃迁：从“租购并举”体系中的并行机制，进一步确立为住房制度的重要支柱；从分散化、项目化的政策实践，转向统一规则与法定治理下的持续运营。随着制度基底的夯实，住房租赁行业正逐步建立起清晰的市场边界、稳定的权责结构和可预期的发展路径，从而具备了承载中长期人口流动、结构性住房供需调整以及城市更新及高质量发展目标的能力。

行业“显性化”：

从模糊边界到产业归位

行业的显性化，不仅仅可以从立法的本意中品读来，也在政策表述、市场机制和公共认知的多重演进中得到印证。随着治理体系的日益完善，住房租赁开始从“看得见却说不清”的边缘地带，走向被清晰定义和广泛认知的产业正位。这种“显性化”的转变，主要来自三个层面的共振推动：

● 经济统计层面：随着机构化租赁住房的快速扩张，行业体量已不容忽视。近年来，无论是市场化长租房，还是保障性租赁住房，其在经济活动中的占比持续提升，住房租赁的经济贡献正变得更加清晰、可量化，并正在逐步推动相关统计口径和测算体系的完善。

● 金融资产层面：随着运营稳定性增强和现金流可预测性提升，住房租赁逐渐具备了“可估值、可定价、可持有”的资产特征。公募REITs与持有型不动产ABS等金融工具的赋能，使租赁住房成为资本市场认可的长期配置标的，行业的“可投性”与“资本可进入性”显著提升。

● 产业链层面：租赁住房正在从满足“临时居住”需求的功能性供给，演变为支撑“长期生活”选择的多元化体系。随着新市民、青年家庭、城市中产等长期租住需求的持续释放，家庭型、品质型、融合型等产品加速涌现，服务内容从基本保障拓展至全周期生活支持，显著提升了整体居住体验。与此同时，租赁住房对上游建材装修、家居家电、智能化系统，以及下游物业服务、社区运营、即时配送等环节的需求不断扩大，正逐步形成一条涵盖“建、装、服、运”的完整产业链，带动关联行业协同发展。

这些变化共同推动住房租赁行业从传统印象中的“非标业态”，迈入“可被监管、可被投资、可被量化”的显性产业范畴，正在成为城市民生体系中不可或缺的一环。

条例实施进入“深水区”：

地方如何接续发力？

《住房租赁条例》的出台，标志着行业正式进入“法治化”新阶段。地方政府如何精准衔接、细化落实，也将成为政策能否落地见效的关键。

● 对地方政府而言，条例为租赁住房的制度建设提供了基本遵循，也留出了因地制宜的操作空间。下一步，需要围绕住房租赁平台建设、项目备案管理、企业信用监管、租赁合同标准、纠纷调解机制等方面，尽快出台地方实施细则与配套政策，推动治理体系从“有法可依”走向“有章可循”。

● 对企业而言，这是从政策导向走向制度引领的关键阶段。稳定的法律预期和明确的监管框架，有助于企业优化产品结构、完善服务体系、拓展融资路径，推动住房租赁从“运营管理”走向“资产管理”。

对整个行业而言，《住房租赁条例》带来了制度确立、发展导向与投资逻辑三重确定性。条例的实施不是句号，而是逗号。它将成为引导行业迈向规模化、专业化、平台化发展的政策引擎，进一步夯实住房租赁在住房制度和产业体系中的战略地位。

住房租赁能否真正实现从“看得见”到“做得稳”再走向“制度产业”？这个问题的答案，值得行业各方共同探索。

10月30日，第七届“领航·租赁住房产业国际论坛”即将在北京召开。届时，ICCRA住房租赁产业研究院将重磅发布《好房子·好资产·好回报：住房租赁的价值新周期》研究成果，并与行业专家及与会嘉宾共同探讨，在制度确权与产业转型的关键阶段，住房租赁如何加速迈向“显性行业”，实现长期价值的有效释放。