盘活存量、破解供需矛盾成为上海城市更新的关键课题。《城市更新背景下上海商办市场面临的挑战及对策研究》专项课题启动研讨会日前举行，企业、机构与专家齐聚献策，为商办市场更新探寻可落地的破局路径。

商办更新成城市更新“必答题”

“商办市场的盘活，是上海高质量推进城市更新绕不开的‘堡垒’。”上海易居房地产研究院常务副院长崔霁在开题报告中直言，当前上海商办市场供需矛盾尖锐：部分区域空置率持续走高，租金水平连降多年，叠加AI普及、共享空间兴起导致办公需求萎缩，存量盘活迫在眉睫。

此次课题旨在通过分析现状、剖析案例，为政府决策、企业实践、行业转型提供系统方案。正如华东师范大学终身教授张永岳所言：“商办更新绝非单一领域问题，而是关乎城市发展质量的系统性命题，需政策与创新双轮驱动。”

企业呼唤政策与模式创新

与会企业代表结合实操经验，直指商办更新的“卡脖子”难题。

东方明珠房地产有限公司副总经理谢艺伟则提出“从招租到产业培育”的转型思路：“需求正转向灵活分割、短周期租赁，应打造‘联合办公+公寓+商业’复合型业态，设立产业基金陪伴企业成长，同时加强商办数据监测以科学研判趋势。”

资金与土地瓶颈同样突出。光大安石资管总裁周颂明指出，商办项目流动性差、土地剩余年限短导致估值下滑：“建议探索土地出让金年缴制，降低企业一次性投入压力，同时明确用途调整政策，解决新旧规范冲突问题。”

与会企业代表还建议：研究低效楼宇拆除重建路径，盘活不良资产；瞄准外贸转型、时尚消费等外地企业，通过定制化政策吸引其落地，带动产业链集聚。

需政策与金融工具双支撑

专业机构从市场数据与实操层面，勾勒出商办更新的现实挑战。

戴德梁行董事钱志一以数据佐证：2023年上海商办成交量较2021年高峰下降超50%，市场陷入“存量博弈”，主要存在产权分散（单栋楼超40个业主）、土地年限到期处理不明、改造投入与租金回报失衡等难题。他呼吁政策要针对当面面临的问题，积极探索破局路径。

第一太平戴维斯陈宇补充道，早年商办更新因市场向好有明确动力，如今则因“投入大、回报不确定”陷入犹豫。“需双管齐下：一方面放宽商办改居住限制，推出适配更新的融资产品；另一方面针对高端市场，优化水电煤、物业费等生活成本，提升产品竞争力。”

金融支持成为共识。邮储银行静安区支行行长江皓明表示，银行愿参与更新，但需监管层明确融资成本优惠、贷款期限延长等指导政策，“优先支持产权清晰、运营成熟、契合市场需求的优质项目”。

激活政策弹性与市场动力

专家们从制度层面剖析根源，提出系统性破局思路。

上海现代城市更新研究院院长俞斯佳直指审批与土地政策堵点：“自然资源部与住建部体系并行，企业无所适从；划拨用地限制商业利用、复合用地比例管控过细，束缚了更新活力。”建议合并审批流程、赋予规划弹性，激活基层自主更新动力。

原上海市住建委正局级巡视员庞元聚焦结构失衡：“2000年非居住用房占比39%，2023年达52%，供需失衡倒逼用途调整。”他建议优先突破易操作领域，如办公楼转居住、土地出让“金改税”，并通过企业案例梳理政策堵点，避免“一事一议”的低效审批。

上海市房地产行业协会秘书长蒋慰如则强调统筹与市场化结合：“借鉴旧改经验破解产权归集难题，同时理性看待低效楼宇淘汰，这是城市迭代的必然。”

随着课题研究的深入，这套“上海方案”或将为全国商办存量更新提供可复制的经验，让城市空间在提质增效中焕发新活力。

来源：新民晚报 作者：杨玉红