7月16日，国务院总理李强签署第812号国务院令，公布《住房租赁条例》（以下简称《条例》），自2025年9月15日起施行。

这一法规的出台，犹如一颗投入租房市场湖面的石子，激起层层涟漪，为规范住房租赁活动、维护租赁双方权益、稳定租赁关系以及推动租购并举住房制度建设，提供了坚实的法治保障。

作为租客和房东，应该关注哪些变化，《条例》如何保护出租人和承租人的合法权益？

1、出台背景

我国住房租赁市场的发展历程，就像一部从无序生长到规范治理的进化史。

据相关数据显示，2022年全国租房人数已经突破2.4亿人，房屋租赁市场规模超过2.2万亿元。到了2023年，这一数据进一步攀升，租房人数达到2.6亿人，市场规模增长至约3万亿元，同比增长3.5%。

然而繁荣表象下，结构性矛盾日益凸显。部分房东为追求利益最大化，将住宅擅自改造为“隔断房”，采用轻钢龙骨加石膏板的简易隔断方式，不仅破坏房屋承重结构，更严重违反消防规范。

2023年9月，武汉市汉阳区纽宾凯蜜城小区4栋突发火灾。起火的房屋被隔成多间房出租，火灾发生时烟雾报警器没有响。所幸消防救援及时，火势得到控制，现场无人员伤亡。

租赁交易中的信息不对称问题尤为突出。线上展示的“精装修拎包入住”房源，实际却是“墙皮脱落、设施破损”的老旧房屋；标注“步行10分钟到地铁”的房源，实际通勤时间超过30分钟。

权益保障机制的缺失让租赁双方陷入困境。对承租人而言，“退租难、退押金难”成为普遍痛点，很多租客遭遇过押金被扣现象，理由多为“墙面有污渍”“设施自然损耗”等牵强借口。更恶劣的是，个别房东为逼迫租客提前退租，采取断水断电、更换门锁等暴力手段。

对出租人而言，房屋被恶意损坏、租客拖欠租金等情况屡见不鲜，维权往往面临举证难、执行难的问题。

这些乱象不仅损害了群众的切身利益，更制约了住房制度改革的推进。《条例》的出台，正是通过建立健全市场规则，将租赁关系纳入法治轨道，让租房人群真正实现“住有所居、居有所安”。

2、关注重点

《条例》从出租住房标准、合同管理到租赁双方及相关机构的行为规范，构建起了租赁行为的基本框架。小编总结了以下需要重点关注的变化。

1、对用于出租的住房提出明确要求。

《条例》着重关注租客的居住安全与基本条件，为出租住房设立了严格的“硬指标”。规定用于出租的住房应当符合建筑、消防等相关规定和强制性标准，不得危及人身安全和健康。

从建筑规范角度，要求房屋结构稳固，墙体、梁柱等符合安全标准，杜绝因建筑质量问题导致的坍塌风险。

在消防方面，配备合格的消防设施，如灭火器、烟雾报警器等，疏散通道保持畅通无阻，像一些老旧小区改造后的出租房，就增设了应急照明和指示标识，确保紧急情况下人员能够迅速撤离。

对于空间使用，明确厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。这是因为这些空间设计并非用于长期居住，存在诸多安全隐患。地下储藏室通风、采光差，且容易受潮，不利于身体健康。

同时，各地区依据自身实际情况，规定了租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积。

2、加强合同管理。

在租赁交易中，合同是保障双方权益的关键。《条例》要求出租人和承租人必须使用实名签订住房租赁合同，住房租赁合同应当向所在地房产管理部门备案。

这有效避免了因身份不明导致的纠纷。以往存在不法分子冒用他人身份出租房屋，收取租金后消失不见的情况，实名签订合同可从源头减少此类欺诈行为。

备案制度使租赁关系纳入政府监管视野，合同信息透明化，当出现租金纠纷、房屋损坏赔偿等争议时，管理部门可依据备案合同快速介入调解，为解决纠纷提供有力依据。

3、明确出租人与承租人的行为规范。

出租人在租赁过程中需严格遵守多项规定。收取押金时，需在合同中明确约定押金数额、返还时间及扣减情形。无正当理由不得随意扣减押金，避免以往常见的出租人以各种不合理借口克扣租客押金的现象。

比如合同约定退房时房屋保持完好无损，押金全额退还，若房屋仅有正常使用痕迹，出租人不得以此为由扣减押金。

当依法解除住房租赁合同时，出租人需提前通知承租人，并为其腾退住房留出合理时间，严禁采取暴力、威胁等非法方式迫使承租人解除合同或腾退住房，切实保障承租人的合法权益。

承租人同样肩负着诸多责任。在使用租赁住房时，要做到安全、合理。不得损坏、擅自拆除、停用消防设施，不得改动住房承重结构，如拆除承重墙、在承重梁上打孔等行为都可能危及整栋建筑安全。

未经出租人同意，不得擅自改变住房用途、拆改室内设施或改动其他结构。不得实施诸如任意弃置垃圾、超标准排放污染物、产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占公共通道、高空抛物等损害他人合法权益的行为。

4、规范住房租赁经纪机构行为。

租房方式一般分为房东直租和中介租房。有很多中介在发布信息的时候不准确，甚至滋生了“二房东”，增加了租客的维权成本。

《条例》抓住几个关键环节作了明确规定。

一是自身条件要求。明确住房租赁经纪机构应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力，并将从业人员名单向所在地房产管理部门备案。

同时，按规定向房产管理部门报送经营的租赁住房信息及其变化情况，便于政府掌握市场动态。

二是信息发布要求。规定住房租赁经纪机构在发布房源信息前，经纪机构需仔细核对并记录委托人身份信息、住房权属信息，实地查看房源，与委托人签订经纪服务合同，编制住房状况说明书，并加盖机构印章，按规定保存相关材料。

在收费方面，要对收费服务项目明码标价，不得加价或收取未标明的费用，让消费者清楚知晓每一项费用的用途。

明确住房租赁经纪机构适用本条例关于住房租赁企业报送开业信息、公示本企业相关信息、发布房源信息、健全内部管理制度等方面的规定。

3、END

《住房租赁条例》的出台，标志着我国住房租赁市场进入了一个新的法治时代。

无论是出租人、承租人，还是住房租赁企业、经纪机构，都应深入了解《条例》内容，严格遵守相关规定，共同营造一个规范、有序、健康的住房租赁市场环境。

在这个新的法治框架下，租房者有望享受到更安全、更稳定、更优质的居住服务，住房租赁市场也将迎来更加良性的发展。

编辑：众众

审核：邱邱

封面制作/插图：丹丹

法律审核：小元律师

本文内容综合官方媒体，仅代表个人观点