北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，《条例》将住房租赁从“市场自发行为”升级为“政府主导的民生工程”

文｜《财经》研究员 辛晓彤

编辑｜马克

7月21日，新华社发布国务院（下称《条例》），自2025年9月15日起施行。

《条例》共7章50条，涉及规范出租承租活动、规范住房租赁企业行为、规范经纪机构行为、强化监督管理、严格责任追究等内容。

7月22日，司法部、住房城乡建设部负责人就《条例》出台背景做出回应：目前我国住房租赁市场秩序有待规范，对租赁双方合法权益的保障还不充分；住房租赁市场供给主体以个人为主，市场化、专业化的机构主体发展不足；住房租赁经纪机构在房源信息发布、费用收取等方面还存在不规范行为；对住房租赁活动的监督管理仍需强化等。

两部负责人指出：解决上述问题，既需要进一步深入贯彻实施有关民事法律制度，调整好住房租赁活动当事人的民事权利义务关系，也有必要制定专门行政法规，更加有力有效规范和引导住房租赁市场，促进住房租赁市场高质量发展，为加快建立租购并举的住房制度提供支撑。

长租公寓运营商魔方生活服务集团表示，《条例》的出台是住房租赁行业从野蛮生长迈向高质量发展的里程碑事件，填补了行业法律空白，通过“分类监管、资金防火墙、租金监测”三大制度设计，为市场构建了“事前准入-事中监管-事后追责”的全链条治理框架。

近年来中国租赁住房市场快速发展。安居客监测到的数据显示，2025年上半年，重点40城整体住房租赁需求热度环比上涨约17%，杭州、成都、南京、武汉、苏州新一线城市租赁需求热度表现最强。

租赁企业优胜劣加速

《条例》第十四条提出“国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业”。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为，这一条释放出明确信号：政策导向正从监管走向激励，未来国家将在政策、金融、制度等层面加大对专业化租赁企业的支持力度。

赵然总结，《条例》针对租赁机构提出四个新要求:

其一，首次在立法层面引入“房屋状况说明书”机制，要求经纪机构在发布房源信息前，实地查验并如实列明房屋结构、设备、安全状况等要素。这一机制有利于提升行业服务的专业化水平，强化经纪机构的责任边界。

其二，首次设立“转租资金监管账户”制度，对住房租赁企业从事转租经营的，强制设立专用账户、实行资金监管。这一制度有助于保护承租人预付款安全，也为金融机构介入租赁市场提供了信任基础和监管接口。

其三，首次将“信用监管+行业自律”作为双轮驱动机制，明确政府通过信用分级、分类监管对企业与从业人员实施全过程管理，同时要求行业协会加强自律体系建设。

其四，首次明确“住房租赁企业”为法律责任主体，区别于个人房东与平台撮合者，明确其在房源管理、租金收付、安全保障等方面的合规义务。这一制度安排将推动行业从“二房东”式松散管理向“机构化、平台化”转型，也提升了专业运营企业的市场认知度与法律地位，有利于形成规范稳定的品牌供给体系。

魔方生活服务集团对《财经》表示，《条例》强化了资金监管硬约束，要求转租企业设立资金监管账户，严禁“长收短付”“高进低出”，这将淘汰依赖资金池扩张的投机型企业。

魔方集团表示，信用监管+行业自律双轨制驱动，通过信用分级分类实施全周期监管，同时强化行业协会自律体系建设。这种创新治理模式将显著提升监管效能，激活行业自我净化能力，推动企业良性竞合、加速清退不合规主体，最终构建健康可持续的租赁新生态。这标志着中国住房租赁行业正式从规模导向迈入质量驱动的深度变革阶段。

除了上述新规，《条例》还将对住房租赁市场里的虚假房源、哄抬租金、租金贷乱象等问题起到较大遏制作用。例如《条例》严禁发布虚假或者误导性房源信息，并对房源查验提出了源头管理要求，对发布虚假或误导性房源信息给予处罚。

贝壳旗下租赁事业线“贝壳惠居”相关人士对《财经》表示，《条例》为住房租赁行业提供了更加明确的规范和指引，这不仅有助于维护市场秩序，减少不正当竞争，也让企业坚定了合规经营的信心和决心。

此外，国家继续鼓励从供给端盘活存量资产。《条例》在总则第五条提出“国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。”

租赁住房资产管理平台微领地青年社区向《财经》表示，未来存量改造是行业大方向，企业和开发商会将滞销商品房、酒店、写字楼改造为租赁住房，通过“整租运营” 获取稳定现金流。《条例》利好租赁企业获取资产。

但中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，当前“非居改租”仍面临改造成本较高、用地性质或物业用途变更难、消防报批难等问题，后续相关配套政策仍有待进一步优化完善。

58安居客研究院院长张波表示，《条例》的发布预示着租赁市场将进入“机构化运营、品质化升级、金融化助力” 的新阶段。

58安居客数据显示，2025 年上半年重点城市租金房价比升至2.17%，核心城市优质租赁资产投资回报率接近五年定存利率，大量长期资本正在不断进入。“未来五年，能够整合政策资源、优化融资结构、提升运营效率的企业将成为市场主导者。”张波表示。

租户获得更多法律保障

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，《条例》首次以行政法规形式明确了住房租赁的社会公共服务定位，通过构建“稳租金、保权益、强监管”的制度框架，将租房从“市场自发行为”升级为“政府主导的民生工程”。

例如，针对“押金难退”这一长期顽疾，《条例》第十条规定“出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金”，并规定住房租赁经纪机构和网络平台经营者不得代收、代付住房租金、押金。

条例的一众条款中，讨论声量最大的有两条：“建立住房租金监测机制”和“非居住空间不得单独出租用于居住”。

《条例》第二十九条提出“设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平信息。”

曹晶晶认为，这一机制的建立，将有助于提高市场透明度，便于政府及时掌握市场动态，稳定市场租金。同时，定期发布租金水平也为租赁双方提供参考依据，提升了交易的公平性，有助于规范市场。

租金调控，过去多停留在政策层面或地方试点阶段，如今正式纳入国家法规，明确由设区市级政府建立监测机制并定期公布租金水平，为遏制哄抬租金、引导市场预期、防范系统性风险提供制度保障。

《条例》第七条对用于出租的房屋提出明确要求：应当遵守建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律法规和相应标准，不得危及人身安全和健康，非居住空间不得单独出租用于居住，租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积应当符合标准。

很多“租房客”都住过“打隔断”打出来的房间——房东为了多收租金，将客厅、阳台等空间用石膏板做成隔断墙，租给更多租户。2017年北京“11·18”火灾事故正源于违规隔断房。北京在2019年出台《北京市住房租赁合同》等三个合同示范文本，明确禁止违法群租。但在租赁市场火热的时期，此类行为屡禁不止。

《条例》出台后，有利于清理租赁市场中的“灰色供给”，推动住房租赁回归合法、安全、宜居的本质属性，也倒逼供给侧加强合规开发与运营。

《条例》落地的两大挑战

尽管《条例》明确规范了出租承租、住房租赁企业等多方面行为，但其落地效果很大程度上仍取决于地方政府的执行能力、信息平台建设进度、配套政策联动的深度，以及企业和租户的适应意愿与能力。

张波认为，《条例》的落地主要面临两大挑战。其一是监管难度较大，住房租赁市场主体众多，房源分散，监管部门难以对所有的租赁行为进行实时、全面的监督，尤其是个人出租房源和小规模的租赁企业。同时，跨部门协调监管也面临挑战，住房租赁市场的监管涉及房产、市场监督管理、金融等多个部门，部门之间的信息共享和协同执法要求也更高。

其二是企业合规成本会有所增加，对于住房租赁企业和经纪机构来说，《条例》中的诸多合规要求，如设立资金监管账户、建立住房租赁档案、如实报送相关信息等，都将增加企业的运营成本和管理难度，也会加速行业内的优胜劣汰。

赵然表示，要实现《条例》从“立法意图”向“执行实效”的转化，亟须从四个方面协同推进：一是尽快出台配套实施细则，明确合同备案、资金监管、信用评价等操作标准，增强可执行性；二是推动典型城市先行示范，在信息平台建设、信用监管、项目落地等方面积累经验、以点带面；三是加强基层监管力量，通过设立专责机构、完善跨部门协同机制，提升执法效能；四是加快建设数字化治理平台，实现数据共享与全过程线上监管，推动住房租赁市场管理迈向智能化、精细化。

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