一、案件回放

原告冯某某诉称：2012年1月19日，冯某某与某管理局签订《北京市城市房屋拆迁置换补偿协议》，约定冯某某将位于北京市XX区XXX大街＊＊号的房屋全部交给某管理局拆除，房屋拆除后某管理局将位于北京市XX区XXX内大街2＊＊号，建筑面积356.56平方米的置换安置房交给冯某某使用，协议履行后，冯某某经测量发现该房屋的实际建筑面积与双方约定面积存在差额。经冯某某申请，并经法院委托，北京市房地产勘察测绘所测绘结果显示，涉案房屋与双方协议约定的安置补偿面积相差32.86平方米。冯某某认为，冯某某已按照拆迁协议的约定充分履行了相应义务，而某管理局提供的置换安置房实际面积与拆迁协议约定的面积存在明显差距，已经构成违约，应当承担违约责任。故请求法院判令：某管理局按照每平米20万元标准一次性赔偿冯某某657.2万元。

法院经审理查明：2012年1月19日，某管理局（甲方）与冯某某（乙方）签订《北京市城市房屋拆迁置换补偿协议》。该协议主要内容包括：甲方提供用于置换的房屋位于北京市XX区XXX内大街2＊＊号，建筑面积356.56平方米（以产权证标明面积为准），另有自建房屋180平方米；甲乙双方一致同意房屋置换安置方案。上述协议签订后，双方依约交付拆迁房屋及置换安置房屋。2012年11月23日，冯某某取得了置换房屋的《房屋所有权证》。该房产证载明，房屋地上一层9间，建筑面积190.44平方米；地下室8间建筑面积166.12平方米；规划用途为商业。本案审理过程中，经冯某某申请，并经双方当事人同意，XX区人民法院委托北京市房地产勘察测绘进行测绘。《房屋土地测绘技术报告书》认定北京市XX区XXX内大街2＊＊号房屋建筑总面积（不含人防）323.70平方米，其中地上主体面积182.75平方米，地下面积14095平方米。双方当事人对上述鉴定意见不持异议。本案审理过程中，当事人双方均同意由XX区人民法院向房屋中介机构或房地产评估单位征询XX区XXX内大街附近商业用房的市场价格。2015年8月，2015年8月，XX区鼓楼东大街4＊号街面建筑面积为29.70平方米经营用房，房主售价620万元。

北京市XX区人民法院于2016年11月28日作出（2014）西民初字第0073X号民事判决：一、本判决生效后三十日内，某管理局向冯某某提供地点在北京市二环范围内、建筑面积不少于32.86平方米的商业用房。如某管理局未能履行上述义务，应当按每平方米二十万元的价格向原告冯某某支付房屋差价补偿款；二、驳回冯某某其他诉讼请求。宣判后，双方当事人均未提出上诉，判决已发生法律效力。

北京市XX区人民法院经审委会讨论，依职权提起再审，并于2021年10月28日作出（2020）京0102民再1X号民事判决：一、撤销（2014）西民初字第0073X号民事判决；二自本判决生效之日起十五日内，某管理局向冯某某支付面积差额赔偿款657.20万元。某管理局上诉。北京市第二中级人民法院于2022年4月15日作出（2021）京02民再20X号民事判决：驳回上诉，维持原判。

二、裁判理由

法院生效裁判认为，本案纠纷系因双方当事人作为民事主体履行涉案协议产生，当事人以民事诉讼的方式进行权利救济符合法律规定，原审及再审一审将本案作为民事诉讼案件予以审理，程序上符合法律规定。

本案诉讼对房屋实际面积的认定旨在判断当事人履行合同义务是否符合约定，系依据民事诉讼证据规则对民事法律事实进行判断，不涉及对国家机关行政行为效力的判断，证载面积变化的或然性不应对本案民事法律事实的确定产生影响。国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。经依法委托具备测绘资质的北京市房地产勘察测绘所测绘，就涉案房屋实际面积出具了鉴定意见，双方当事人对测绘的人员资质、程序等问题不持异议。上述证据足以推翻涉案房屋产权证中对于房屋面积的记载。

三、案件要旨

原权利人在未经核实查验的情况下，以不动产登记簿上所记载的不动产性状为重要因素与相对人达成不动产物权转移合意并订立双务有偿合同后，经依法鉴定，不动产登记对该性状的记载与鉴定意见存在差异。相对人据此主张原权利人承担违约责任的，无需经过行政复议或者行政诉讼前置性地否定不动产登记效力，原权利人关于不动产权属证书尚属合法有效、其相对于鉴定意见系优势证据的抗辩不能成立，人民法院应依法支持相对人的诉讼请求。

来源：人民法院案例库