一、基本案情

1991年1月，蔡某与赵某登记结婚。2005年4月，赵某（买受人）与北京某房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：赵某购买某号房屋，总价款为341275元。2007年7月2日，该房屋的所有权人登记为赵某。

2008年10月10日，因婚后感情不和，蔡某与赵某自愿协议离婚，并办理了离婚登记手续，离婚协议书中载明：“双方于1991年1月在河北省某县人民政府办理结婚登记，婚后因感情不和，双方自愿协议离婚，并对子女抚养、财产分割、债权债务处理等达成如下一致意见：一、子女抚养：婚后一女赵某1，现年16周岁。由女方抚养，男方不用支付抚养费。二、共同财产分割：婚后共同财产全部归女方所有。三、债权债务处理：婚后无债权债务。我们自愿协议离婚，完全同意本协议的各项条款内容，亦无其它不同意见。”离婚后，案涉房屋一直由蔡某与女儿赵某1居住使用，但并未办理所有权转移登记手续。

2017年，王某将赵某诉至法院，诉称2011年9月赵某向其借款20万元，并承诺2012年5月前偿还，因赵某未按照承诺还款，故诉至法院。

2017年9月，法院就王某与赵某民间借贷纠纷一案作出民事判决。该判决确认：一、赵某于判决生效之日起十日内给付王某借款本金20万元；二、赵某于判决生效之日起十日内支付王某某上述款项利息。

2018年1月，王某向法院申请强制执行，法院依法受理。2018年4月，法院作出执行裁定书，查封案涉房屋，查封期限三年，自2018年4月起至2021年4月止。

2018年5月，蔡某就执行北京市丰台区某房屋向法院提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行。2018年6月，法院作出执行裁定书，认为“案外人对已登记的不动产提出异议，人民法院应当按照不动产登记薄判断其是否为权利人，本案中涉案房屋登记在赵某名下，现赵某未履行生效法律文书确定的义务，一审法院对于涉案房屋采取的查封措施，符合规定，并无不当，蔡某主张涉案房屋经离婚协议分割给其单独所有，由于其未办理涉案房屋的权属变更登记手续，因此该主张无法对抗一审法院对于涉案房屋的查封，其异议请求不成立，一审法院不予支持。”并驳回了蔡某的异议请求。

当事人蔡某不服法院的执行裁定，委托北京京尹律师事务所向人民法院提出执行异议。

二、案件结果

本案庭审中，北京京尹律师指出：本案的争议焦点为蔡某对本案诉争房屋是否享有足以排除执行的实体权利。

诉争房屋系蔡某、赵某二人婚后共同购买，虽登记在赵某一人名下，但按照《中华人民共和国民法典》的规定亦属于二人的夫妻共同财产。后蔡某、赵某二人协议离婚，在离婚协议书中明确约定婚后共同财产全部归女方所有，该约定系双方真实意思的表达，且不违反法律法规的强制性规定，因此离婚协议书中双方对于婚后共同财产的处分合法有效，蔡某有权要求赵某协助办理诉争房屋的产权转移登记手续。

蔡某对赵某享有的系特定物之债，而王某对赵某享有的是金钱之债，诉争房屋仅作为金钱之债的履行的一般担保，同时结合两种不同种类债权的形成时间，宜认为就诉争房屋而言蔡某对赵某的特定物之债优先于王某对赵某享有的金钱之债。

本案一审中，北京市丰台人民法院判决：蔡某对本案诉争房屋享有足以排除执行的实体权利，故对蔡某要求停止对诉争房屋执行的相关诉讼请求，法院予以支持。

本案二审中，当事人没有提交新证据。

北京市第二中级人民法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。认定一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

三、律师观点

根据《民法典》第二百零九条的规定，不动产物权变动原则上以依法登记为生效要件，离婚协议关于房屋归属的约定未发生物权变动的法律效果，不具有对抗外部第三人债权的法律效力。判断因离婚协议取得债权请求权的一方对案涉房产所享有的民事权益是否足以排除强制执行，应从权利的形成时间、权利内容、权利性质以及对权利主体的利害影响等方面进行分析。

依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，在满足下面四要件的情况下且权利能够排除执行的，法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

本案中，根据《离婚协议书》，夫妻一方即取得了对案涉房屋所享有的请求过户登记的权利。该离婚协议是双方在离婚时对夫妻共有财产的处分行为，是一种债的关系，夫妻一方据此针对该房产享有的是债权请求权。从权利内容看，夫妻一方对案涉房屋所享有的请求办理过户的权利相对于债权人对夫妻另一方的普通债权请求权而言针对性更加强烈，所以，应认定夫妻一方对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。

四、法律法规

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十七条 ：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。