在大力推进城市更新行动的背景下，地方立法对于规范和促进高质量城市更新尤为重要。记者从济南市住房和城乡建设局了解到，经山东省第十四届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准，《济南市城市更新条例》（以下简称《条例》）自2026年1月1日起施行。《条例》是山东省内首部城市更新领域的地方性法规，标志着济南城市更新工作进入了新的阶段。

城市更新涵盖七大类活动

《条例》贯彻落实中央城市工作会议精神，推动城市高质量发展，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，共七章四十七条，明确了城市更新的法律概念和适用范围、相关主体权责义务、完善政策保障措施、健全标准体系。

根据《条例》，城市更新是指在城镇开发边界以内，开展城市空间形态、城市功能持续完善和优化调整的活动，主要包括七类：提升人居环境品质类、推动产业转型升级类、提升城市功能类、彰显济泉城特色风貌类、提升生态环境品质类、实现片区可持续发展类城市更新以及市人民政府确定的其他城市更新活动。

实施城市更新坚持“留改拆”

城市体检是城市更新的重要前提。《条例》明确提出，城市体检评估结果应当作为编制城市更新专项规划、划定城市更新片区、制定城市更新年度计划的重要依据。目前，《济南市城市更新专项规划（2021—2035年）》已于2022年经市政府发布实施。划定城市更新片区应当综合考虑规划要求、空间布局、功能定位、产权边界、泉水分布、历史文化保护等因素，原则上相对成片连片。

《条例》明确了济南市城市更新的实施路径。各类城市更新活动注重保留改善、改造提升与拆除重建并举，以保留利用提升为主。明确单一物业权利人和涉及多个物业权利人的实施主体确定方式；鼓励市场主体作为实施主体依法参与城市更新活动。实施主体负责开展项目范围内现状调查评估、更新需求征询、实施方案编制、更新项目设计和实施等工作。

开展城市更新，不仅是物理空间再造，而且是生活方式的升级、城市治理水平的创新、绿色低碳发展的必然。在城市更新活动实施中，《条例》针对不同类别城市更新项目提出了差异化实施的十方面要求。如提升建筑安全性能，提升人居环境品质；保护传承历史文化，彰显“山泉湖河城”特色风貌；盘活各类低效闲置资源，推动存量资源提质增效；发挥绿色建筑集约发展效应；提升城市生态环境品质等。

鼓励设立城市更新基金

在城市更新保障机制方面，《条例》有诸多创新举措。

规划“弹性管控”。对建筑间距、日照标准、停车位等无法达到现行标准和规范的，明确可以按照改造后不低于现状条件为底线进行更新。优化土地供给。经批准利用存量房产和土地发展新业态，在不改变用地主体的条件下，在国家规定的过渡期内享受优惠政策；加快推进低效用地盘活利用，建立低效用地再开发激励机制；设置混合功能用地，推进土地混合开发利用。强化资金支持。建立城市更新项目资金多主体筹措机制；符合政策的项目享受行政事业性收费、政府性基金、税收减免等优惠扶持政策；鼓励设立城市更新基金、发行地方政府债券、开发多样化金融产品，满足城市更新融资需求。

“城市更新+泉水保护”写入法规

济南作为国家历史文化名城，加强名泉、历史文化街区、传统风貌区、不可移动文物、历史建筑等保护利用是城市更新的重要内容。《条例》规定，对更新过程中新发现的泉水出露点及时采取措施进行保护。 对名泉出露点分布较为集中的区域，应当统筹规划建设泉水街巷、景观轴线。结合城市更新项目，加强泉水保护、泉水文化展示、休闲娱乐等设施建设。支持利用泉水资源依法建设泉水院落、生态住区，打造独具泉城特色的城市空间。

对涉及历史文化街区、传统风貌区、不可移动文物、历史建筑、古树名木等，实施“精细化”城市更新。比如，实施历史文化街区和传统风貌区保护更新，应当采用小规模、渐进式、微改造等更新方式，保留老城格局和街巷肌理。建立以居民为主体的保护实施机制，保障原住居民的合法权益。

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