“第8次业主大会议题申请又被退回了！物管选聘定标工作拖了大半年，公共区域改造难以进行。”深圳市南山区招商领玺小区业委会办公室里，成员们对着街道办的退回通知满脸焦灼。而在福田区皇御苑小区和越众小区，业主们因公共收益不公开透明而投诉不断。

近半年来，奥一新闻记者不断接到投诉，深圳多个小区陷入治理风波：业主大会召开难、共有资金收支不透明、换物管难、物管服务履约不到位等问题。物业管理这桩看似不起眼的“小事”，已成为影响居民生活质量的“大烦恼”。

2020年3月，新版《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）正式实施，加强了对业主共有资金、业委会运作、物业服务质量等的监管。《条例》实施后，深圳物业管理的多元共治存在哪些困局？街道社区、业委会、物业管理方和小区居民该如何携手化解难题，多元主体良性发展与居民合法权益保障如何多赢？针对这些问题，南都奥一网“走好新时代网上群众路线大调研——与城市对话”栏目邀请人大代表、政协委员、行业专家、律师等开展深入研讨，为推动深圳基层共治贡献智慧。

案例1

8次业主大会申请均无果

街道办职责是指导还是审批？

“第8次了，还是被退回！”位于深圳南山区南山街道的招商领玺小区业委会成员难掩失望。原本应在今年3月新物管入驻，因业主大会迟迟无法召开，定标工作已停滞大半年，业主期盼的公共区域改造停滞。

“车库改造、架空层改造全都动不了，我们等不起了。”业主洪女士说。据其介绍，因进展缓慢等原因，有20%以上的业主联名向街道办提议召开临时业主大会，包含续聘原物管（恢复包干制和共管账户）等议题。南山街道办同意了包含续聘原物管、定标酬金制招标的三家物管等4项议题。有业委会成员称，此前南山街道办8次退回小区业委会召开业主大会的申请，导致业委会工作难以开展，并且认为街道办召集的临时业主大会会议违反《条例》及小区议事规则的相关程序，“对此，我们已提起行政诉讼”。

招商领玺申请退回通知。

对于招商领玺小区业委会的质疑，南山街道办不予认可，称其依法审查业委会提交的议题材料并出具指导意见，是依法履行职责的具体体现。《条例》明确街道办负责指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动；《深圳市物业管理电子投票规则》第十条规定，召集人在业主大会会议召开二十日前，应当将会议时间、地点、方式、议题、表决事项、投票期间等信息录入投票系统，小区所在街道办可以依职权出具指导意见。

街道办应该是指导还是审批，对此业委会和街道办各执一词。

南山街道办回应称，业委会历次提交的议题存在变动且部分存在重大瑕疵，如违反法定程序、线上和线下投票时间不一致、业主共有资金支出未列明细等。街道办历次均给出明确的审核修订意见，但业委会多次未按意见修改，街道办依法审查后只能予以退回。

案例2

179份整改函背后

公共收益成糊涂账

公共收益是物业管理与业主矛盾重要导火索之一。

“专项维修资金缺口预估超百万元，公共收益数额不清，这些收益去哪儿了？”这是福田区皇御苑小区业主最关心的问题。该小区业委会初步核查发现，小区存在几十处违建，其中5栋负二楼被侵占约400平方米、涉及20余个车位，更有部分架空层被改为酒庄、茶室、培训机构等对外经营。

皇御苑小区5-6栋大堂违建电梯。

“我们多次联系深圳市国贸美生活服务有限公司，福田街道办、口岸社区也协调过，但物管至今也未按规定公开业主共有资金使用情况及小区公共收益明细。”一位小区业委会成员告诉记者。

对于公共收益相关投诉，记者联系福田区住房和建设局，截至发稿前未收到回复。关于违建，福田街道办回应称，小区内共涉嫌违建17处，部分架空层由业委会及物业管理单位出租，其余为私人出租。街道办已向相关方发出《协助调查通知书》。对认定的违建将推动依法拆除。目前皇御苑一期5-6栋负2楼占用停车位的违建部分已开展拆除工作。

皇御苑小区5栋负二楼违建。

同样位于福田区的越众小区，业主也因公共收益开支不透明将物业管理公司和业委会告上法庭。一名业主告诉记者，小区路面停车费、老年活动中心、公共区域广告收入及部分房屋出租收益等账目不公示，业主想查账非常困难。对此，该小区业委会主任称，小区与物业管理公司签订的是包干制合同，相关公共收入用于弥补物管费缺口。其表示，物管公司有公开小区开支，但记者在现场并未看到相关证据。

近半年来，奥一新闻不断接到类似投诉，有业主反映红树西岸共有资金多年未共管，南山区住建局已下发整改通知书；深业御园物管曾被指侵占业主共有资金，坑梓街道办此前三次召开多方协调会无果；南航明珠花园业主发现共有资金账户余额为0，认为业主共有资金疑遭物管侵占，多方投诉后无实质性进展。记者获悉，截至目前，仅2025年南山区住房和建设局已对多家物业服务企业发出179份整改函，直指物管单位不按季度公示账目、履约不到位等问题；龙岗区住房和建设局会同街道建立问题台账，梳理出140余项问题，进行2宗行政处罚。

南航明珠花园共有资金显示0。

案例3

二十多次备案被退回

换物管为何这么难？

大鹏新区陶柏莉小区的“换物管拉锯战”，已持续了快三年。一名业委会成员告诉记者，小区与当前物业管理方（深圳市承翰物业管理有限公司）签订的合同已于2022年年底到期，因对物管服务不满，业主希望更换物业管理公司。但这一进程并不顺利，此前21次提交召开业主大会的申请均被葵涌街道办退回，后经媒体曝光才得以召开。而在业主大会通过换物管决议后，新物管招标备案又被街道办退回二十多次。

葵涌街道办回应称，该诉讼案件情形属于《深圳市物业服务招标投标指导规则》第十五条规定的争议条款。在争议较大且已涉诉的情况下，基于行政合理性考量，街道办作出了暂缓备案的决定。

面对街道办的解释，业委会质疑，“若一有起诉就暂缓招标备案，可能导致物管更换无限期拖延，业主权益如何保障？”

《深圳市物业服务招标投标指导规则》第十五条规定，“业主委员会应当在业主大会会议决定公示期满后，及时将会议通过的招标文件通过市住房和建设部门建立的物业管理信息平台报街道办事处备案，备案时应当一并报送业主大会决议等相关材料。街道办事处应当在五个工作日内予以备案并同步抄送区住房和建设部门，有相关争议必须处理的除外。”

陶柏莉小区二十多次退回招标备案。

案例4

业主被困电梯近40分钟

吐槽管理费换不来好服务

“物管处理速度太慢了，我在电梯里被困将近40分钟。如果是小孩或孕妇被困，后果难以想象。”龙岗区万科金域学府一名业主称，自2025年1月交房以来，业主们便饱受电梯频繁故障、公共区域长期漏水、消防通道被占用等问题困扰。

“每月4.8元/㎡的物管费，却连基本的居住安全和舒适都保障不了。”业主冯女士称，小区居民多次向万科物管、龙岗区住房和建设局、龙城街道办反映，但处理进展缓慢。针对这些问题，龙岗区住建局回应称，今年3月以来，已多次约谈建设单位、施工单位及物业管理单位，要求各方切实履行自身职责，提升整改维修效率。

万科物管回应称，已加强对电梯的安全监控，督促电梯维保单位加强维护保养，目前电梯使用正常；针对公共区域问题，物管与地产开发商正有序地推进整改，并每周在业主群播报整改进展。

与城市对话

城市由个体构成，治理由细节构成，而城市的向心力由无数人和细节构成。治理的核心在于协调多元主体的利益，如何让多元治理的主体纳入治理的政策制定和执行当中？由南方都市报、奥一网、南方民间智库联合深圳大学全球特大型城市治理研究院推出《走好新时代网上群众路线大调研——与城市对话》栏目，聚焦市民关注的细节问题，汇聚民间智慧，为政府科学决策提供参考。

不仅为城市凝聚共识，更实现议题的共治链——建立“议题发现-深度调研-方案共创-政策转化”全流程机制；实现多城协同体——针对跨区域治理难题，联动超大城市开展“云端会诊”；实现双向赋能场——既是解决问题的议事厅，也是治理创新的试验田。通过公众参与、专业建言与政策反馈的深度互动，在街巷治理中雕琢温度，在数字治理间丈量精度，让城市进化与民生福祉同频共振。

监制：陈文定 刘岸然 谢江涛

策划：任笑一

统筹：陈璐璐 刘晨

采写：奥一新闻记者 余悦 蒋清君 蔡诗妍 乔锐 李姗姗

设计：虢娟

编辑：刘彦辰