于2005年在 香港上市的领展，是 亚洲领先的 房地产投资信托基金。

变化，正在香港房地产投资信托基金（REITs）市场悄然酝酿。

今年10月，香港证监会宣布为REITs推出全新的“一站式专线”，同时提供精简程序，方便新REITs进行公开发售。在此之前，特区政府已经相继放宽了REITs的投资限制和强积金计划（相当于中国内地的养老金计划）投资REITs的限制。

跨境监管层面，中国内地及香港监管机构也多次提及合作推进“REITs互联互通”。其中，在11月初于香港举办的国际金融领袖投资峰会上，中国证监会副主席李明致辞时提及，中证监计划推出更多开放措施，当中，将进一步深化内地与香港资本市场务实合作，其中包括扩大“沪深港通”目标范围，支持将REITs等纳入“港股通”。尽管尚未正式宣布开通时间，但两地监管机构近年来加紧合作，政策基础正趋于完善。

这些积极的监管动态，都在向市场释放出一个信号：香港REITs市场有望迎来转折点，伴随着新增流动性的注入，上市REITs的估值逻辑或将改写。面对这一历史性机遇，市场认为，作为港股唯一的蓝筹REIT —— 领展房地产投资信托基金（0823.HK，下称“领展”）有机会成为首批受益标的，开启价值发现的新篇章。

“互联互通”风口可期

自2020年国家发改委、证监会联合发文《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》后，中国内地的基础设施公募REITs发展大幅提速，市值和发行规模屡创新高。内地REITs市场迅速扩容，在一定程度上为香港特区与内地监管机构探索“互联互通”扩容奠定了基础，“REITs互联互通”随即被提上日程。

去年4月，中国证监会发布了5项措施优化沪深港通机制，其中就包括参照两地股票和“ETF互联互通”制度安排，计划将内地和香港合资格的REITs纳入沪深港通标的。今年2月，中国证监会在回复人大提案时再度表示将与香港特区保持密切沟通合作，加快推动“REITs互联互通”尽早平稳落地。

香港市场方面，港交所行政总裁陈翊庭在接受采访时透露两地交易所正紧密合作，推进沪深港通纳入REITs。今年9月，香港特区行政长官李家超在《2025年施政报告》中也表示，香港证监会正积极推动REITs纳入互联互通标的。

与内地REITs相比，香港REITs市场已有20年历史，处于相对成熟的发展阶段，但基金持有人仍多以发行人和战略配售投资者为主，呈现出高度集中化和流动性偏低的特征。业内预计，“REITs互联互通”一旦落地，最直接的影响是可能为市场注入新生活力，提升成交量和改善整体流动性，继而推动香港REITs市场的长远发展。

在一众港股REITs中，市场预期“互联互通”落地后，龙头领展可能成为首批受益者。摩根士丹利在最近的报告中将领展列为香港地产行业首选，认为领展是港股市场流动性及知名度較高的REIT，租赁策略灵活，对内地投资者具有吸引力。瑞银也指出，领展有望受益于“REITs互联互通”。

港股REITs的稀缺标的

港交所的数据显示，截至2025年10月30日，港股共11支REITs，整体市值约1,520亿港元。其中，领展既是香港市场历史最久的REITs，也是目前市值最高的公司，占板块市值总额的70%以上。

公开资料显示，领展在2005年成立并完成上市，收入主要来自旗下物业的租金收入和资产增值。截至2025年3月31日，领展共持有154项物业资产，整体物业组合的估值达2,260亿港元，相比上市时已增长5.7倍。按资产价值等多项指标计，领展是香港乃至亚洲最大的REITs。

领展位于悉尼中央商务区的购物中心Queen Victoria Building历史悠久，吸引当地和国

具体到物业组合的构成，领展也是港股REITs中较多元化和国际化程度高的公司。其物业组合涵盖了零售、停车场、办公楼和物流物业四大类，分布于香港、中国内地、英国、澳大利亚和新加坡五个市场。

领展旗下的裕廊坊，是新加坡市郊最大型的时尚购物中心之一。

截至2025年3月31日的数据显示，领展旗下75%物业资产位于香港，以围绕必需消费品的民生商场为主。过去几年，随着领展加快对外扩张的步伐，中国内地及其他海外市场的物业规模稳步上升，物业价值占比分别提高到14%和11%。在这些市场，领展的物业项目主要集中在抵御市场波动能力较强的一线核心位置。目前，无论是零售、办公楼还是物流物业，租用率均保持在较高和较为平稳的水平。

位于 上海新天地地段的领展 企业广场由两幢超甲级写字楼组成，尽享优越地利。

站在投资者的角度，这种全球化布局让他们足不出户，就能依赖专业投资团队的判断、以低于直接投资房地产项目的门槛实现投资全球商业地产的目标。而物业资产类别的多元化，也在一定程度上降低了单一市场对领展整体业绩的影响，有利在市场波动期为投资者带来相对平稳的回报。而且上市REITs具有与股票类似的高流动性，投资者的变现成本和难度大幅降低。

至于投资者最关心的分红，香港监管机构对港股REITs的最低分派比例有明确要求，至少需要将90%可分派收入用于分红。从历史表现来看，领展多年来始终坚持将100%可分派收入用于分红。

相比普通港股上市公司，领展的股东结构也比较特别 —— 并没有单一大股东，而是100%由公众和机构投资者持有，主要股东包括贝莱德、先锋领航、挪威银行投资管理和资本集团等海外大型机构投资者。这种控股结构，一定程度上确保了领展的主要策略和运营决定更尊重投资者的利益。

不断创新演进

领展起步时因为资产老旧，反而迫使其孕育出“以专业为准绳和以创新求增长”的内核。刚成立时，虽然持有180个物业项目，但许多都存在设施陈旧的问题，亟待翻新。在边学习边改造的过程中，领展逐渐摸索出一套风格鲜明的资产运营方法：通过为每个物业量身定位，焕活整个社区商业空间，从而提高物业的经营和管理效率，实现领展与社区居民和租户的三方共赢。

领展于近年先后翻新旗下位于北上广深的商场，打造社区友好的人文生活、购物休闲空间。

领展内部也逐渐建立起一个涵盖了资产规划、提升与管理等专业的内部团队，形成从研发、技术提升、项目管理到租赁的一条龙模式。如今，领展的许多资产提升项目都已成为市场的参照范本，对香港鲜活街市的系列改造更成为集团的金字招牌。

领展位于香港的鲜活街市窗明几净、色彩明快，各类摊档井然有序、门庭若市。

在同行中，领展也是较早将可持续发展理念融入硬件改造与日常运营中的公司。目前，领展已在旗下53项物业安装太阳能光伏系统，每年发电量超过4,200兆瓦时，是香港最大的私营太阳能光伏营运商之一。另外，领展还与电动车充电服务供应商合作，在旗下停车场增设了超过3,000个电动车充电站，成为香港最大的私营电动车公众充电站供应商。

这些可持续发展理念，也实实在在地提高了物业项目的运营效率。近年来，领展旗下物业的整体电力消耗量减少了46.1%。2025年，领展又率先利用可持续发展相连保险，将产险保费降低11.7%，并通过将赔付率与保费降幅挂钩，让保费进一步降低7.5%。

领展于 东莞、 佛山、 常熟及 嘉兴拥有设施先进的物流仓储设施。

过去十年，随着业务重心从存量资产改造转向物业组合优化，领展也将这些成功经验带到其他市场。同时，旗下物业类别、分布地域和商业模式也都在不断突破边界，新增了办公楼、物流设施等资产类别，进军新加坡、澳大利亚等海外市场。

今年，领展进一步拓展业务版图，提升投资管理能力。年初，领展房地产投资正式成立，探索与资本伙伴的合作，在传统REITs业务以外拓展新的收入来源。

随着“REITs互联互通”临近，北向资金在带来新增流动性的同时，也可能为领展提供外在助力， 增添新的增长维度。