7月末的太原，烈日炙烤着柏油马路。刚毕业的李明（化名）站在小店区一间出租房内，额头渗出细密的汗珠——不是因天气炎热，而是被眼前景象震惊。手机APP上展示的“精装朝南主卧”变成了无窗的昏暗隔断间，屋内家具陈旧，还残留着新刷油漆的刺鼻气味。房东轻描淡写：“这地段就这条件，爱租不租。”

这样的场景在住房租赁市场并不少见，“押金难退”“随意涨租”“甲醛房”等问题让无数租客的安居梦蒙上阴影。不过，随着《住房租赁条例》（以下简称《条例》）在7月21日正式公布并将于9月15日实施，住房租赁市场将迎来历史性转折点。

住房租赁市场巨大　乱象频现亟需权威法规

今年4月，由清华大学房地产研究中心、自如研究院、新华网文化产业研究院共同参与调研编撰的《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》正式发布，我国租赁人口已近2.6亿人，一线城市近半数居民依赖租赁住房。仲联量行报告提出，受晚婚晚育趋势与家庭小型化（户均人口降至2.62人）影响，租房周期显著拉长，部分群体租房时长超10年。

在如此巨大的市场背后，租房人遇到的安居困境也频繁发生。江西一名房东手持强光手电检查墙面毫米级划痕索赔万元的视频引发热议；社交平台上频繁出现“个人转租”“无中介费”“急出低价”的房源信息，以虚假房源为诱饵，引导租客跳转至第三方小程序；杭州一名租客住进甲醛超标近3倍的“串串房”，房东竟以“多人居住过”为由拒绝担责……这些场景正在租房群体中反复上演。

类似的情况在山西同样存在，财政部山西监管局在2021年曾发布《山西省住房租赁市场发展中存在的问题及建议》，山西省住房租赁市场发展中存在租赁市场秩序混乱、制度建设缺失、缺乏联合监管等问题。“过去很长一段时间，租房就像开盲盒，租客永远不知道下一个坑在哪里。”在太原迎泽区从事房产中介十年的王先生见证了太多租房纠纷，他翻出手机相册，展示着曾经代理过的房源：阳台改成的卧室、厨房隔出的“单间”、发霉的墙面被精心修图的照片掩盖。王先生介绍，与二手房的买方市场不同，租户通常处于弱势地位，很多人遇到问题之后只会跟中介、房东协商，维权意识不足，往往只能自认倒霉，这既损害了租户权益，也制约了租赁市场的健康发展。

业内人士表示，在房地产交易市场，很多法律和管理办法覆盖了交易全周期，但在住房租赁市场，并无国家层面的相关法律进行规范，乱象丛生的房屋租赁市场亟需这样一部权威的法规。《住房租赁条例》的实施，将对住房租赁市场现存的乱涨租金、虚假房源、合同纠纷等问题，起到重要的遏制作用。

《条例》出台整治乱象，直指行业痛点

“眼下正值暑假，面对住房租赁的高峰期，房东想多收点租金，租户也想便宜租到房子，某些不法分子抓住了人们这一心理，打起了歪主意。”业内人士介绍，此前省城就发生过租客遭遇套骗房租的诈骗事件。

据了解，这些受骗租客并不是通过中介机构租房，而是在小区公告栏上的招租信息联系到“房东”，这名“房东”并非真房主，是混迹在多个中介群中的“租客”，一旦有最新的房源信息，他以自己为房东的名义发布招租信息，有租客联络求租，他再以“租客”身份从中介或房东处取得钥匙带人看房。如果被骗租客看中了房子，他就先以“租客”身份与房东或中介签订短期租赁合同，再以“房东”身份与租客签订长期租赁合同。比如某套房屋月租金1500元，他会与房东以月付的方式签订1-3个月的短期租赁合同，再以远低于实际租价的价格与被骗租客签订长期租赁合同，且要求新租客年付租金，从长租与短租的差价中获利。等到真房东或中介发现租期已过，“租客”租金未缴时，这个骗子早已失联，留下一地鸡毛由真房东和真租客埋单。

“‘卷款跑路’在各地住房租赁市场偶有发生。”业内人士表示，针对此类案例，《条例》第八条提出明确要求，出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同。出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。业内人士认为，合同备案之后，是不是真“房东”一目了然，出现纠纷有迹可循。此外，租金与押金管理是《条例》的重点之一，《条例》第十条明确要求，出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。

《条例》中类似这样的针对性内容很多，山西晚报·山河+记者注意到，《条例》全文共7章50条，业内人士介绍，从其内容来看，系统构建了涵盖住房租赁市场全主体的监管框架，涉及规范出租承租活动、规范住房租赁企业行为、规范经纪机构行为、强化监督管理、严格责任追究等内容。比如在禁止非居住空间出租方面，厨房、卫生间、阳台、车库等不得单独用于居住（第7条）；租金监测方面，设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平信息（第29条）；资金监管方面，从事转租的企业需设立监管账户收付租金，防范“长收短付”风险（第19条）；规模化管理方面，自然人转租达一定规模（标准待定）需按企业标准接受监管（第20条）；承租人方面，不得擅自改变租赁住房用途、拆改室内设施或者改动租赁住房其他结构（第11条）等。

从“过渡”到“长居”，助力“租购并举”推动租房新模式

《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》指出，当前我国城市住房正经历从“增量扩张”向“存量优化”的历史性转变：一方面，随着常住人口城镇化率的不断提高，租房人口规模持续扩大，仅四大一线城市中租房人口规模就接近4000万人。另一方面，在近2.6亿的全国租房人口中，主流置业人群正在回归租房市场。随着房地产市场进入存量时代，租房市场仍有发展空间，《条例》发布的意义不仅为租客及房东权益提供法律保障，更在于践行“住有所居”的民生承诺。

业内人士介绍，近年来，国家层面已多次强调“租购并举”的住房发展方向。然而，租赁市场长期存在的权益保障不足、市场行为不规范、优质房源供给短缺等问题，亟需强有力的法律手段予以规制和引导。

《条例》的诞生为“租购并举”提供了坚实的保障，其总则第5条明确提出：国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。此外，国家鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。“随着存量商品房去库存逐步推进，很多城市非居改租、收储转租等取得一定进展。”业内人士介绍，以省城太原为例，作为全国首批40个保障性租赁住房试点城市之一，近年来，太原市加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求，扎实开展太原市保障性租赁住房工作，人才公寓、保障性租赁住房、公共租赁住房等多种“保障租房”均取得了快速发展。业内人士预测，《条例》正式实施后，对省城保障性租赁住房供需市场提速发展将起到保驾护航的积极意义。

“《条例》的出台远超租赁市场单一的行业意义，通过规范租赁市场，对楼市稳房价、稳预期、防风险都具有重要作用。”业内人士表示，当前市场背景下，通过稳定租赁关系与权益保障，降低居住焦虑，让租房从“过渡”转变为可长期依赖的体面居住方式，与此同时，“租购同权”的推进将极大削弱附着在产权住房上的额外福利溢价，引导公众理性看待租购选择，而鼓励存量房改造不仅提供大量租赁房源，更将带动建筑更新、智能家居、社区服务等相关产业链发展，为城市经济注入活力。

个体房东监管难，新规落地需普法与监管并重

不过，《条例》的出台仅是第一步，其全面有效落地仍面临现实挑战。业内人士认为，目前，距离《条例》正式实施已不足两个月，大量个体房东、中小中介机构及租客对新规具体内容、自身权责边界仍不清晰。

“市场各方需要时间消化和适应，特别是个体房东、‘二房东’等小规模的出租群体，对于诸如‘押金退还时限’‘涨租限制’等关键专业性条款存在认知模糊、甚至抵触的情绪。”业内人士表示，该条例的落地效果需要各地职能部门进行广泛的普及宣传，让租客、房东、中介机构都充分了解新规内容及其权利义务。与此同时，个体房东与“二房东”分散式的房源数量众多，这类房源隐蔽性强、流动性大，在监管层面全面有效覆盖的难度极大，容易形成新规的执行盲区，对相关职能管理部门提出更高的工作要求，住房租赁管理涉及住建、市场监管、公安、金融监管等多个部门，如何高效整合执法力量，建立常态化、跨部门的联合监管与快速响应机制，非常考验地方在《条例》实施后的治理智慧。

对于租客而言，新规赋予的权利需要主动运用，需做到依法依规维权，在租房的过程中格外注意，通过正规的网站交易平台、租房APP或中介公司寻找合适的房源，签约时确认房屋所有权、转租权等情况，并选择签订正规的租赁合同。目前，太原市房产管理局官方网站上提供了《山西省房屋租赁合同示范文本》，市民可下载。租客签订租赁合同时，需要确认水、电、气、物业费的当下情况及是否存在欠缴情况，还需要确认房屋内的家具、家电的数量、新旧程度等情况，这些确认情况可以载入合同。此外，要特别注意其中的租金支付期限和方式条款，警惕一次性预付3个月以上的租金给予租金打折的诱惑，不要一次性预付较大数额的租金，如果产生纠纷，应注意留存好证据，便于维护好自己的权益。

业内人士预测，《条例》正式实施、相关部门介入监管后，租赁市场将经历“阵痛期”。按照新规，不符合出租条件的住房不能流入租房市场，尤其是“二房东”运营的低租金隔断房、串串房、非住宅房源，将是相关部门的重点监控对象，确保对租客的租房权益进行有力保障。受此影响，短期内可能导致部分热点区域租金小幅上涨。但从长期看，市场将向专业化、合规化转型。对于房东而言，名下不合规的房源需要整改，而后续将有更加规范与健全的市场环境，略贵的好房源反而更易出租；对于租客而言，新规带来的权益保障是全方位的，不仅在租房过程中能充分保护自身权益，还可以通过租金监测机制、租赁合同备案制度获得公平定价参考和更加稳定的租赁关系。

山西晚报·山河+记者　柴旭晖