文｜迈点

过去三十年，中国房地产是“重购轻租”的黄金时代;未来三十年，“租购并举”才是真正的民生底色。

7月21日，第812号令签署，公布《住房租赁条例》(以下简称《条例》)，9月15日正式施行。这份7章50条的法规，看似平淡无奇，实则暗藏玄机——它试图用一纸文书，扭转中国人“买房才是家”的千年执念。

回顾历史：1998年房改后，“以售为主”的模式催生了房价飞涨，而租赁市场长期处于野蛮生长状态——群租房火灾频发、黑中介卷款跑路、租客被暴力驱赶……司法部负责人直言：“市场秩序混乱、机构主体缺位、监管手段薄弱，已成民生痛点。”

而《条例》的诞生，恰是对这一痛点的精准回击。

破局：三条主线重构租赁市场

1、安全底线：向“棺材房”宣战

《条例》开篇亮剑：非居住空间(厨房、阳台、车库等)禁止单独出租，单间租住人数上限由地方政府划定。这一刀，直接斩断了群租乱象的生存根基。

还记得那张触目惊心的照片吗?50平米的房子塞进16张床铺，电线如蛛网般缠绕——这不仅是居住的耻辱，更是城市安全的炸弹。

如今，《条例》明确：擅自改动消防、承重结构、私拉水电等行为，将面临重罚。安全不再是口号，而是法律划出的生存红线。

2. 税收纽带：阳光化背后的成本博弈

《条例》最狠一招：租赁合同必须备案，违者最高罚款10万元。备案意味着什么?纳税!

以广州为例，个人出租综合税率约4%-8%，企业则高达12%。房东们的小算盘——用“阴阳合同”避税?没戏!《条例》要求租金按市场评估价核定，堵死了灰色操作空间。

成本会转嫁吗?大概率会。但北京大学法学院教授常鹏翱点破关键：“短期阵痛换长期秩序。当租赁企业规模化、房源标准化，效率提升将摊薄成本。”

3. 保障托底：国家队入场，寡头时代来临

《条例》明示：国家培育市场化、专业化住房租赁企业。结合“十四五”650万套保障房计划，一个信号清晰浮现——地方安居集团+龙头机构，将分食80%的租赁蛋糕。

这并非垄断，而是效率革命。

￮ 对租客：国企主导的长租房，押金返还、维修响应、合同稳定性远超散户房东;

￮ 对市场：机构化运营可破解“房源碎片化”难题，REITs等金融工具激活存量资产;

￮ 对政府：租金监测机制+信用分级监管，让调控不再“盲人摸象”。

深意：条例背后的国家战略

经济逻辑：租赁是房地产的“减震器”

全国政协委员，中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长、研究员柴强一语道破：“住房买卖市场有‘追涨杀跌’的非理性，而租赁需求永远真实。稳住租赁，就稳住了房地产的底盘。”

当房企从“快周转”转向“长期持有”，行业恶性循环才有望终结。

社会逻辑：租房也能有尊严

《条例》藏着对弱者的温柔：

￮ 出租人不得暴力驱赶租客;

￮ 押金扣减需明确约定、正当理由;

￮ 长期租客可享公共服务(如子女教育)。

首都师范大学政法学院院长助理、副教授崔俊杰评价：“从‘有房住’到‘住得好’，是民生工程的升维。”

城市逻辑：根治“大城市病”的良方

职住分离催生了早晚高峰的“地狱通勤”。《条例》鼓励“在工作单位附近租房”，结合TOD模式(地铁上盖租赁房)，或将成为缓解交通拥堵的隐形杠杆。

未来：一场关乎3亿人的居住实验

《条例》落地只是起点，真正的挑战在于执行：

￮ 地方政府需火速建立租金监测平台;

￮ 税务部门要平衡税收效率与租客负担;

￮ 普通市民需转变观念——租房不再是无房者的妥协，而是主动选择的生活方式。

正如业内人士所言：“租购并举，不是口号，而是一场系统性制度重构。”

当保障房REITs年化收益稳定在4%-6%，当年轻人租房也能落户上学，当“二房东”被专业机构取代——中国人的居住史，或将翻开新的一页。