案件介绍

甲因经营急需资金，将名下房屋抵押给乙并办理登记，借款100万元。后甲因交通事故需赔偿他人，为筹措资金，隐瞒抵押事实，将房屋以150万元出售给丙，双方签订买卖合同。丙支付全款后入住，但办理过户时发现房屋存在抵押登记。乙得知后，以甲未经其同意转让抵押房屋为由，诉至法院要求确认买卖合同无效并行使抵押权。

裁判结果与理由

裁判结果法院判决甲、丙的房屋买卖合同有效，但丙需配合乙办理抵押权登记；甲需向乙清偿债务或由丙代为清偿以涤除抵押权。

裁判理由

1. 合同效力认定：
• 根据《民法典》第406条，抵押期间抵押人可转让抵押财产，无需抵押权人同意，转让合同效力不受抵押权影响。甲虽未告知抵押事实，但双方意思表示真实，合同内容合法，不违反法律强制性规定，故合同有效。
• 《担保法》第49条“转让需抵押权人同意”的规定已被《物权法》第191条及《民法典》第406条取代，后者明确转让无需同意，仅抵押权不受影响。
2. 物权变动与合同效力的区分：
• 买卖合同属债权行为，物权变动需履行登记义务。丙无法过户系因抵押权未涤除，但合同效力独立存在。丙可要求甲承担违约责任或代为清偿债务以消灭抵押权。
3. 抵押权人利益保护：
• 乙的抵押权仍存续，可对房屋行使优先受偿权；若转让损害其权益，可要求甲以转让款提前清偿债务或提存。

法律分析

上海合同纠纷律师俞强律师提示：

本案核心在于厘清“合同效力”与“物权变动”的关系。抵押房产的转让合同效力，需从三方面分析：1. 法律演变《担保法》时代要求抵押权人同意方可转让，但《物权法》及《民法典》已确立“转让自由+抵押权追及”原则。抵押人未告知不影响合同效力，仅影响物权登记的实现。2. 善意取得与涤除权若买受人丙善意不知抵押存在，可依据有效合同要求过户；若抵押权登记未涂销，丙可通过代为清偿债务消灭抵押权（涤除权）。本案丙虽未查明抵押状况，但因合同有效仍享有救济途径。3. 风险防范出卖人隐瞒抵押构成违约，买受人可主张违约金或解约；若房屋因政策限制（如集体土地）或无权处分导致合同无效，需返还财产。

俞强律师指出：实践中，购房者应尽调产权状态，签约后立即推进过户；抵押权人可通过约定限制转让或要求提前清偿保障权益。

风险提示

具体案件需咨询专业律师，个案细节可能影响法律适用结果。

作者介绍：俞强律师执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人）地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼教育背景：北京大学法律硕士，具有证券、基金、期货从业资格执业证号：13101201210159547专业荣誉：

• 2020年上海律师协会“金融证券保险专业认证”
• 2024年“君澜专业领航奖”
• 上海政法学院刑事司法学院实习导师