别光羡慕隔壁小区发红包，您家楼下的公告栏马上可能有新惊喜！近日，山东住建厅和市场监管局联手放大招，新鲜出炉的《山东省物业服务合同（示范文本）》（以下简称“示范文本”）直接明牌：物业公共收益归属业主共有，并细化酬金制管理，更厉害的是连物业费怎么花都安排得明明白白。海华永泰（青岛）律师事务所王俊锋律师表示，示范文本既吸纳了青岛等地的实践经验，又以省级统筹填补了地方立法空白，为业主权益保障提供了更高层级的制度框架。

>>>公共收益分配 从“补充维修”到“直接分配”

楼道的广告费、停车场的租金，还躺在账户里"睡大觉"？最近山东出台的“示范文本”让那些年积压多年的公共收益有了新去处——业主们不仅能用来修电梯、买保险，甚至还能直接分钱！

按照青岛此前的物业管理条例，小区公共收益必须优先补充专项维修资金，但具体怎么用、能不能分给业主，很多业主对此并不知情。有的小区连续三年不公示账目，业主们通过审计才发现账户里竟躺着上百万元。这种情况即将成为过去式。山东省最新发布的示范文本，给公共收益开了多道"新门路"。除了传统的房屋维修，现在业主们可以通过投票决定，用这些钱给电梯买保险、组织社区活动，甚至给业委会成员发补贴。最让居民们惊喜的是，示范文本还明确了公共收益可依法向业主分配，通过业主大会表决通过，就能直接把钱分到每家每户。“示范文本推行后，只要经业主大会双过半同意，此类分配即具合法性。这既尊重业主共有权，也避免了物业‘代管’演变为‘代占’的风险。”王俊锋律师说。

"之前有小区用公共收益给业主发米面油，结果被叫停了。现在有了示范文本的指引，相信这种暖心事以后将更容易落地。"王俊锋律师表示，不过公共收益也不是"想怎么花就怎么花"。王律师提醒，虽然使用范围更细化了，但必须遵守"先议事后花钱"的原则。比如要发福利，得先制定具体方案，召开业主大会时要有专有面积及人数均三分之二以上的业主参加，并且获得参会业主专有面积及人数均过半数的同意票。

>>>酬金制管理 让物业账本成了“诚信账单”

当下，酬金制物业服务模式愈发普及，此次示范文本中，也为酬金制带来了全新的规范与变革。

所谓酬金制是全体业主与物业服务企业约定的物业公共服务费收费方式。按照新规，采用这种收费方式时，物业服务企业有明确的预算编制义务。它们需要编制年度费用预算和决算报告，并且要将预算报告向业主公示。编制预算能让业主知晓物业服务企业即将投入的服务内容和大致费用情况，决算报告则使业主掌握实际投入情况。而当物业服务支出有结余时，这笔钱可转入下一年度继续使用，这是对资金合理利用的一种保障。但如果出现超支情况，按照示范文本，需要全体业主进行分摊。

示范文本在实施过程中也可能会面临一些问题。比如，业主可能会对预算的合理性存在疑问，毕竟谁也不想平白无故多掏钱。而且，如果业主拒绝分摊超支费用，物业企业又该如何追偿呢？这是示范文本需要进一步细化解决的问题。

王律师表示，从实际影响来看，示范文本给小区的财务管理带来了极大的改善。以往，虽然要求物业公司公示收支，但一旦遇到超支该由谁买单这个问题时，业主和物业之间常常“扯皮”。现在按照示范文本，物业公司必须提前精心做全年开支计划，明确各类支出如绿化养护、设备维修等，并且每季度都要公示账单。年底若有结余，资金可留存；超支了，则要拿出明细单据，由业主“验货”后才能分摊。更让业主安心的是，示范文本要求物业公司先垫付超支费用，再拿着明细向业主“报销”，改变了以往的“先斩后奏”模式。这一改变最大的突破是实现了从“事后算账”到“全程监控”。王律师表示，示范文本降低了业主分摊风险，减少了物业投诉量。示范文本推动物业账正逐渐成为连接业主与物业的“诚信账单”，并且未来物业公司也可能会通过培训员工做精细预算或开发智能管理系统等方式加以适应。

>>>电梯维保 上了"双保险"，故障维修不过夜

以往，电梯一旦停摆，如果维修不及时，业主可能要面临爬楼的苦力，示范文本推行后，无疑也给老旧小区的电梯上了"双保险"——既有政府应急维修通道托底，又能用小区广告费、停车费等公共收益买商业保险，让电梯维保从"坏了才修"变成"日常养护+快速响应"的全新模式。

这笔"小钱"花得值不值？王律师表示，示范文本打通了"政府应急"和"市场服务"双通道。过去每年电梯维修费多则数万元，碰上大修还得动用维修基金。现在保费相当于打包价，日常保养有人管，突发故障不愁钱，保险公司还会派人抽查维保质量。上了保险的电梯里或将安装智能传感器，能实时监测运行数据，一旦有异响或震动，维修人员还没等故障发生就上门排查了。

“按照青岛原有规定，遇到电梯瘫痪等紧急情况，可以申请绿色通道动用维修基金。现在叠加商业保险后，日常小毛病由保险公司兜底，大修再用公共维修资金，既减轻了资金压力，又提高了维保频次。”王律师表示，此外，垃圾清运作为物业服务的重头项目，青岛条例未细化建筑垃圾管理，而示范文本也填补了这一空白，明确建筑垃圾清运需委托持证企业，并按标准收费。例如，要求物业公示清运企业资质及处置方案，防止违规倾倒。

>>>政策衔接 省级统筹让红包发放不踩雷

小区给业主发"红包"本是件开心事，但这笔钱发起来还真有不少门道。公共收益向业主分配可能涉及税务问题，如何避免分配过程中的法律争议？类似的困惑正随着示范文本的推行浮出水面。

根据现行政策，小区公共收益属于全体业主共有，发钱前必须过两道关：第一关是程序关，得召开业主大会，且需符合法定人数和比例要求；第二关是规则关，得提前在小区议事规则或者公共收益使用管理办法里写好怎么分钱。王律师表示："现实中，有的小区图省事直接发钱，结果被主管部门叫停，问题就出在没走完法定程序。”

至于最让人纠结的税费问题，目前确实存在"政策模糊区"。“公共收益向业主分配，业主是否需要承担个税，目前存在争议，实践中各地执行不一，有待税务部门明确。”王律师说，青岛多数小区发放金额在300-500元之间，实践中对于类似小额收入征税存在难度，一般并未实际征收。“公共收益的发放涉及全体业主利益，除议事规则或者公共收益使用管理办法等业主自治性文件有明确规定以外，依据《民法典》《物业管理条例》等规定，一般应当通过业主大会共同决定。”王律师说。

青岛条例已对物业催收手段设定罚款，而示范文本未直接规定。未来省级政策如何推动地方执法标准的统一？业主如何利用两级政策维权呢？对此，王律师表示，在催缴物业费这个"老大难"问题上，青岛业主们手里多了件"利器"。青岛条例明文禁止物业公司用停水停电、限制业主及其车辆出入等方式催费，违规将处以罚款。示范文本则更侧重事前预防，比如要求在物业服务合同里写明文明催缴条款。面对两级政策差异，业主该如何巧妙维权？王律师支了两招：“遇到暴力催收，直接拿青岛条例当‘盾牌’向主管部门投诉；碰上公共收益分配纠纷，就举起示范文本这把‘尺子’要求按合同办事。”

（半岛全媒体记者 陈邵华）