宅基地拆迁补偿案情分析：改造房屋被定违建，京平律师出手相助

本案前因：张女士在江苏省某市某村有房屋，1991 年取得许可建两层住宅，未经批准加盖第三层后被罚款并补办许可证。2004 年取得土地使用权证和房屋所有权证，2005 年又依法建设附属建筑。2017 年该区域划入城中村改造范围，因征收双方就补偿问题多次协商无果。2020 年区政府对张女士作出《征收补偿决定书》。

本案经过：京平律师介入后，指导张女士向市政府申请行政复议，复议维持区政府决定。随后律师帮助张女士向法院提起行政诉讼。庭审中，区政府称决定书事实清楚、程序合法等，市政府称复议决定合法。京平律师指出区政府应先对未经登记建筑调查认定处理，张女士超出规划部分已受罚补办证应算合法建筑，附属建筑有许可证也应算合法，且区政府补偿决定仅部分补偿、只有产权置换无货币补偿侵犯张女士选择权。

本案后果：法院支持京平律师观点，判决撤销区政府《征收补偿决定书》，责令区政府重新作出补偿决定，撤销市政府《行政复议决定书》。这一结果维护了张女士合法权益，纠正了政府不合理补偿决定。同时也提醒大家遇到类似情况要及时咨询专业律师通过法律程序争取合理补偿。

一、结合本案，律师最终达成胜诉的主要因素有哪些：

法律依据与事实认定方面

房屋性质认定准确

张女士的房屋建设情况较为复杂但有迹可循。1991 年取得规划许可建两层住宅，虽未经批准加盖第三层，但在 1994 年接受罚款并补办规划许可证，这使得该层房屋性质发生转变，从原本的违规建设变为经过行政处罚予以保留的合法建筑。2005 年又依法建设附属建筑并取得相关许可，京平律师依据事实和法律规定准确指出这些建筑应认定为合法建筑，而区政府未正确认定房屋性质，这是胜诉的关键因素之一。

程序违法方面

补偿程序存在瑕疵

区政府在作出征收补偿决定时，没有组织有关部门对征收范围内未经登记建筑进行全面调查、认定和处理就作出决定，程序上不符合规定。且在补偿决定中只提供了产权置换一种方式，剥夺了张女士对补偿安置方式的选择权，违反法定程序。京平律师精准抓住这些程序漏洞，为胜诉提供了有力支撑。

律师专业能力方面

专业分析与诉讼策略

京平拆迁律师在介入后，详细分析案件情况，指导张女士进行行政复议，在复议结果不理想的情况下又及时提起行政诉讼。在庭审过程中，能够准确提出区政府和市政府在行政行为中的错误之处，依据法律规定和事实依据，清晰阐述房屋合法性质以及补偿程序违法等关键问题，凭借专业的法律知识和丰富的诉讼经验制定有效的诉讼策略，有力地维护了当事人的合法权益，最终促成胜诉结果。

二、结合本案，律师如何向当事人提出意见和建议：

关于建筑合法性认定方面

当事人应全面梳理自己房屋建设的相关手续及历史沿革资料。像张女士一样，即使存在未经批准建设的部分，但如果经过了处罚且有后续补办手续等情况，应积极收集并整理好相关凭证，如处罚通知书、缴费凭证、许可证等文件，以便证明房屋的合法性或部分合法性。这些资料在与征收方协商补偿以及后续法律程序中至关重要。

补偿协商阶段

在征收双方协商补偿时，当事人要明确自己的权益和诉求，对补偿标准、方式等有清晰的认知。若对征收补偿方案有疑问或不满意，不要轻易签订补偿协议。同时，要注意保留与征收方协商沟通的记录，如谈话录音、书面文件等，以备后续维权所需。

法律程序应对方面

当收到如《征收补偿决定书》等不利文件时，及时在专业律师的指导下采取法律措施。在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼，避免错过维权时机。就像本案中王新亮律师及时指导张女士申请复议和提起诉讼，最终维护了其合法权益。

选择律师方面

专业的征地拆迁律师能够准确把握案件的关键要点。在选择律师时，要考察律师的专业经验、成功案例以及对相关法律法规的熟悉程度。京平律师事务所的律师在本案中展现出了专业的法律分析能力和诉讼技巧，能够针对征收方的错误之处精准反击。当事人应选择有丰富经验、专业能力强且口碑良好的律师团队，以便在复杂的征收拆迁法律程序中为自己争取最大利益。

本文来自北京京平律师事务所，如果有拆迁相关问题可与北京京平律师事务所联系。https://www.jinglawyer.com/qczx/16649.html

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