以案释法 租户“鸠占鹊巢”不搬离 法官：合理运用法律知识防范可能出现的风险
我们经常会看到一些场地、房屋上贴着“转租”的告示，即承租人准备将自己的租赁物转租给第三人，这种现象在日常生活中很常见，但在转租过程中，却存在着诸多风险，正如红古区人民法院花庄法庭近日审结的一起层层转租案件所反映的……
■案情回顾
原告将案涉场地出租给被告韩某用于生产经营，被告韩某在租赁期限内未经原告同意又将该场地出租给被告蒋某，被告蒋某承租后再次将该场地出租给被告马某。因租期届满，原告请求各被告腾退返还案涉场地，但实际使用人被告马某认为其与被告蒋某之间的租期未到且其已支付全部租金，拒不配合腾退，原告遂将三被告诉至法院。
办案团队庭前与案涉被告逐一进行沟通，了解到被告马某承租该场地时不知未经过原告的同意，同时被告马某在该场地存放大量物品。为了实质性化解原、被告及各被告间的纠纷，办案团队立即组织双方当事人进行庭前调解，被告韩某、蒋某经过办案法官的耐心释法，都意识到了自身的问题，均表示愿意与原告解决纠纷，但被告马某心中愤愤不平，对其他当事人均不信任，争执不下，调解工作一度陷入了僵局。为了“一揽子”解决各方之间的所有纠纷，办案团队继续深入阅卷，梳理法律关系，寻找突破口。庭审阶段，办案法官一方面从法理角度，结合案情，从责任主体、法律适用、行为后果等方面向双方当事人释法明理，说明未经出租人同意承租人擅自转租，次承租人拒不腾退返还将带来的法律后果；另一方面从情理角度，通过摆事实、讲道理，耐心细致引导各方当事人换位思考、理性沟通。最终，各被告愿意配合原告腾退返还案涉租赁场地，同时也一并化解了各被告之间基于转租涉及的租金等问题。至此，原、被告之间的多个纷争依托该案均圆满化解，促成“一案解、多案结”。各方当事人对花庄法庭高效便民、司法为民的工作作风表示肯定，对承办法官为民解忧、俯下身子为群众办实事的工作态度表示认可。
■法官说法
在层层转租中，相较于房东和二房东，次承租人需要承担更大的风险和不稳定性。次承租人一般情况下处于维权弱势地位，面对有理有据的出租人或落荒而逃的承租人，次承租人的权益往往得不到有效保护，极有可能出现“钱房两空”和“租金返还困难”的问题。因此在转租过程中，次承租人应当合理运用法律知识防范可能出现的风险，以免个人权益受到损害。首先，审查承租人是否有权进行转租，以及原租赁合同的租赁期限、租赁范围。其次，充分协商后与承租人签订条款完备的转租合同。
群众案件无小案，群众利益无小事。花庄法庭将继续紧紧围绕“实质解纷，定分止争”的目标要求，转变办案理念，提升办案效果，避免“程序空转”，找准各方利益平衡点，全面推进诉源治理工作走深走实。
兰州日报社全媒体记者 张 烁