2026年，是国家“十五五”规划的开局之年，这一新五年规划系统性勾勒出中国至2030年的发展蓝图。新旧动能转换、发展范式升级、全球格局重塑，都将在这一时期找到新的交汇点。

理解“十五五”的顶层设计，是预见未来经济脉动与市场机遇的起点。时代的机遇藏在哪里？未来中国经济增长的核心动力如何精准判断？值此开年之际，南都湾财社发起《开局2026：在新周期起点上》专题策划。

中国城市专家网研究院院长、国家高端智库CDI研究员宋丁在接受专访时指出，2026年房地产已进入高质量发展的关键转型期，行业最确定的方向是“改善和稳定市场预期”，其中“改善”更为关键。他强调政策需“一次给够”，重点在二手房利率、限购松绑、资金支持与供需匹配上形成合力，先让市场“活起来”，再推动高质量发展落地。

2026，“改善预期”是关键突破点

南都·湾财社：2026年作为“十五五”开局之年，房地产“从规模扩张到品质深耕”的转型已进入关键期，您认为这一年行业最确定的宏观趋势是什么？未来五年房地产将怎么走？

宋丁：房地产行业经过2021年至今四年多的调整，整体呈现走低态势，行业正面临重大转型。2026年作为“十五五”开局之年，房地产转型尤为关键。年初《求是》杂志发表的关于房地产的文章，提出“改善和稳定房地产市场预期”，精准点明了当前行业发展的核心方向。

关于2026年房地产最确定的发展路线，核心就是“改善和稳定房地产市场预期”，且在这一方向中，“改善”比“稳定”更为重要。此前多年强调“稳预期”但未达目标，核心原因就在于“改善”层面的工作落实不到位。要推动房地产在2026年实现筑底反弹、稳步推进，需从五个维度落实“改善”工作：

第一，政策要精准到位。《求是》杂志发表的文章中提到，政策出台无需“挤牙膏”式逐步推进，而应一次性到位。例如取消限购等限制性政策，避免政策模糊、反复。在我国，政策层面的明确导向是提振市场信心的关键，若政策存在模糊性、执行不坚决，将难以稳定市场预期。

第二，舆论要正面引导。主流媒体、网络大V等关键舆论主体需形成合力，批量传递正面信号，引导房地产行业向积极健康的方向发展。过去几年行业低迷情绪积累较深，亟需正能量舆论消解负面情绪，重塑市场信心。

第三，资金要精准支撑。从中央到地方，尤其是中央财政，需拿出足够资金支持房地产行业。当前行业处于低谷，面临债务化解、保交楼、去库存等多重压力，只有保障资金精准对接核心问题，才能逐步化解存量风险。具体而言，可通过进一步降低利率、为二手房业主降低贷款利息等实打实的政策，实现资金与市场需求的有效衔接。若仅靠舆论引导而缺乏资金支撑，“改善预期”将难以落地。

第四，市场供需要优化匹配。市场复苏需兼顾供给与需求两端，避免长期处于供过于求、需求萎缩的失衡状态。要通过调整供需结构，优化市场资源配置，提升市场活跃度，推动供需关系回归平衡。

第五，引导民间广泛参与。房地产行业走势与国民经济诸多领域密切相关，不仅关乎购房者，也影响全体市民的切身利益。需引导消费者、普通民众成为“改善和稳定房地产市场预期”的受益者、践行者与参与者，通过全民共识的形成，为行业转型营造良好的社会环境。

尊重房地产的投资属性

南都·湾财社：随着人口向核心城市群集聚、三四线城市去库存压力仍存的背景下，“十五五”规划对房地产的顶层设计，将如何影响不同能级城市的市场走向和政策导向？2026年城市分化会更明显吗？

宋丁：关于市场分化现象，这已是客观事实。经过二三十年高速发展，全国房地产总量已较为充足，但结构性缺口和不足依然明显，因此后续发展中分化是必然趋势。这种分化体现在多维度：一二线城市与三四五线城市存在差异，即便在一二线城市内部，核心地段、核心片区的核心产品与其他区域也有所不同。对此，首先要尊重市场的客观分化趋势，不能通过人为干预强行“拉平”，例如不应要求大量资金流入三四五线城市消化库存。

在尊重分化的基础上，需从解决结构性失衡的角度发力。以北上广深等大城市为例，若存在房地产市场缺口，应尊重房地产的资本属性与投资属性。这是因为在大城市，不少资金流入楼市并非单纯为了居住，可能兼具居住与投资需求，若忽视投资属性一味打压，不符合客观事实。联合国对住房的定位本就包含双重属性，一是使用属性，二是金融属性。

处理好上述关系，核心是立足改善并稳定房地产市场——先让市场“活起来”、稳定下来，再在此基础上推动发展。发展的关键并非人为引导资金流向，而是交由市场自主选择。以近期上海、深圳核心地段豪宅价格上涨为例，当前政策未进行打压，即便报价偏高政府也未限制，本质是对市场的保护，目的是先拉动市场回暖。不应将市场回暖初期的价格波动简单等同于“炒房”而过度干预，政府干预过多反而会导致市场失去活力。

政策需“一次给够”，限购政策应坚决取消

南都·湾财社：降低首付、房贷利率、交易税费等宽松政策已持续发力，2026年是否还有增量政策空间？哪些政策的“累积效应”能更有效激活住房消费？

宋丁：近年来已连续出台诸多优惠政策，如降低利率等，这些政策在发展过程中确实发挥了一定作用，但市场却伴随政策投放持续下滑，全国平均下滑30%-40%。究其原因，一是政策总体力度不足，二是政策出台断断续续、呈“挤牙膏”式，导致效果未达预期。《求是》杂志发表的文章提到，要“政策一次给够”，我认为当前仍有可补充的政策空间。

具体来看，就房地产领域本身，房贷利率方面，二手房业主贷款利率与新房利率差距过大，必须坚定不移地将二手房利率下调。银行以“已售房屋利率已定无法调整”为由拒绝调整并不合理，此前定高利率本身就存在不合理性。若仅推动新房销售，而庞大的二手房市场维持高利率，将给新房市场及整个房地产市场带来较大负面影响。

此外，一线城市及海南地区的限购政策应坚决取消，当前时代背景下，限购政策的痕迹早应消除。除房地产相关政策外，货币和财政政策仍有进一步放宽的空间。房地产仍是国民经济的基础产业、支柱产业，影响7000万人的就业。

当前房地产市场已低迷数年，2026年作为“十五五”关键年头，亟需推动市场回暖改善，因此政策力度需加大，必要时可采取“矫枉过正”的政策。后续若政策效果过强，半年或一年后可再适度收缩、取消相关政策，彼时市场已回暖，不会产生负面影响；若仍延续“挤牙膏”式政策，市场难以复苏，政策制定层面需对此保持警醒。

今年是房地产高质量发展的关键试验年

南都·湾财社：“十五五”规划建议定调“推动房地产高质量发展”，您认为2026年房地产行业在“高质量发展”转型上会有哪些具体落地举措？对市场供给和需求将产生怎样的影响？

宋丁：关于房地产高质量发展，这是重要的战略方针与未来发展方向，核心是针对过去二三十年房地产“摊大饼”式、重数量轻质量的发展模式进行重大转型，也是新型房地产发展模式的重要象征。

高质量发展虽是较宽泛的概念，但有明确的落地方向：一是打造优质住宅产品，推进“商保并举”，大规模建设保障性住房，包括公租房、保障性租赁住房，保障买不起房的群体也能租得起、住上好房；二是推动绿色建筑发展，强化房地产项目的运营管理；三是推进城市更新与旧改工作，合理利用空间资源，落实小区建设相关国家标准等。

当前，房地产高质量发展已进入大面积启动阶段。预计未来2-3年，行业将系统总结优质住宅建设路径，梳理提升房地产市场质量的经验，最终形成成熟的高质量发展模式。今年是这一进程中的关键试验年，需依托实践为国家新政落地和战略推进提供可借鉴的范本，这是行业发展的重要机遇。

策划：王莹

统筹：李颖

采写：南都·湾财社记者 孙阳