大象新闻记者 龚雪 通讯员 吴冬亚 左强

物业服务关乎千家万户，既是基层治理的“关键小事”，也是影响群众获得感、幸福感的“民生大事”。近年来，随着城市化进程加快和居民维权意识提升，物业服务合同纠纷呈现多发、多样态势，涉及服务质量、费用交纳、公共权益等多个方面，成为基层社会治理中的重要课题。

为充分发挥典型案例的示范引导效应，做好物业纠纷矛盾预防化解，罗山县人民法院聚焦物业领域矛盾纠纷的预防与化解，精选了一批近年来具有代表性、示范性和教育意义的典型案例，旨在通过“以案释法”的方式，明晰业主与物业服务企业的权利义务边界，揭示常见法律风险，引导理性维权，推动共建和谐社区。

物业使用人应当依据与业主的约定按时向物业服务人交纳物业服务费——罗山县某物业服务公司与钱某某物业服务合同纠纷案

基本案情

2022年6月，原告罗山县某物业公司与某小区业主委员会签订了物业服务合同，服务内容包括共用设施设备的日常修理、养护及物业服务收费方式等。合同期限为三年，期满后，双方续约两年，自2025年7月1日至2027年6月30日止，合同其他条款同原合同。被告钱某某租赁该小区北门面房1区域门面用于做生意，与业主约定租期至2027年10月1日止，租赁期内被告应承担水、电及物业管理费等相关费用。被告于2024年11月1日支付了2023年9月1日至2024年8月31日物业服务费5000余元，尚欠原告2024年9月1日至2025年8月31日的物业服务费5000余元未交。原告为维护其合法权益，故诉至法院。诉讼中，被告辩称：对欠费金额无异议，但原告提供物业服务不到位，且无故停水停电，给其造成一定损失。

裁判结果

河南省罗山县人民法院认为，原告罗山县某物业服务公司已为某小区提供了合同约定的物业服务，被告钱某某应当按照合同约定支付物业服务费。原告诉求于法有据，应予支持。被告辩称原告提供的物业服务不到位、停水停电，其未提供充分的证据证实，该项辩称不予确认。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百六十五条规定，判决：被告钱某某于本判决生效之日起十五日内支付原告罗山县某物业服务公司2024年9月1日至2025年8月31日的物业服务费5000余元。

典型意义

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

本案被告拒不支付所欠物业服务费的行为与法相悖，应当依法履行交费义务。实践中，物业使用人因主观上不满物业服务人的服务而拒交或拖交物业服务费的情形时有发生，对此，物业服务人可以依法向人民法院提起诉讼以维护自身合法权益，物业使用人若不满其服务，应当提出确实、充分的证据以证明其陈述。本案的处理明确了物业使用人应当及时交纳物业服务费的义务，对于规范物业管理活动和提升物业管理和服务水平具有促进意义。

物业服务人提供物业服务时存在瑕疵，物业服务费可予以酌减——信阳某物业管理公司与张某物业服务合同纠纷案

基本案情

被告张某系罗山县某小区某户主，小区物业服务由原告信阳某物业管理公司进行管理。2010年2月，原、被告双方签订了入住合同，对双方的权利与义务进行了约定。原告信阳某物业管理公司为该小区业主提供了共用设备设施维修和保养、公共绿化的管理和维护等基础服务。被告张某以其多年未在小区居住、物业管理服务不到位、未提供收费明细和服务项目等为由从2014年1月至今未交纳物业服务费。原告催要物业服务费6500余元未果，遂诉至法院。

裁判结果

河南省罗山县人民法院认为，被告张某系原告信阳某物业管理公司提供物业管理服务小区的业主，双方签订入住合同后形成物业服务合同关系。原告已为该小区业主提供了共用设备设施维修和保养、公共绿化的管理和维护等基础服务，对该小区收取物业服务费的标准亦不超过当地物业管理收费标准，被告应当按照约定及时履行交纳物业服务费的义务。故原告主张于法有据。考虑到本案原告在向被告提供物业服务时存在瑕疵，物业费可予以适当酌减。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条之规定，判决：一、被告张某于本判决生效之日起五日内向原告信阳某物业管理公司支付2014年1月至2024年12月的物业服务费6000元；二、驳回原告信阳某物业管理公司的其他诉讼请求。

典型意义

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。

依法订立的合同，具有法律约束力，合同双方当事人应当按照合同约定履行合同义务。本案被告张某欠缴原告信阳某物业管理公司十余年物业服务费的行为违反法律规定与合同约定，应当依法补交。另，被告张某的房屋存在渗水情形后，原告信阳某物业管理公司未对该问题进行积极协商与妥善处理的行为属于物业服务人在提供物业服务时的瑕疵行为，应当予以酌减。本案的发生具有较强警示作用，良好的物业关系，需要物业服务人和业主共同维护，双方均要依法行使权利、全面履行义务。

业主可以依法解聘服务质量差的物业服务人——信阳某物业服务公司与罗山县某小区业主委员会、第三人信阳某置业公司确认合同效力纠纷案

基本案情

2013年12月，第三人信阳某置业公司与原告信阳某物业服务公司签订前期物业管理委托合同，第三人信阳某置业公司将罗山县某小区委托原告信阳某物业服务公司实行前期物业管理。罗山县某小区部分业主认为原告信阳某物业服务公司乱收费、套取维修基金、小区管理脏乱差、服务态度差，故在成立业主委员会后通过半数表决欲解聘原告信阳某物业服务公司并发出解聘函，被告信阳某物业服务公司认为其是第三人信阳某置业公司依法依规选聘的物业管理单位，罗山县某小区业主委员会从成立到作出解聘函的行为均违法，为维护其合法权益，故诉至法院。

裁判结果

河南省罗山县人民法院认为，本案中被告罗山县某小区业主委员会在新冠肺炎疫情期间通过微信群网上和书面征求意见的形式组织小区业主表决解聘原告信阳某物业服务公司，符合《物业管理条例》第十二条规定的业主大会会议形式，原告信阳某物业服务公司称有部分业主签名是在解聘函之后进行补签的，但即使有部分业主补签名也是对该解聘函的追认，是业主要求解聘原告信阳某物业服务公司的真实意思表示。综上，罗山县某小区业主大会决定解聘原告信阳某物业服务公司符合法律规定，原告信阳某物业服务公司要求解聘函无效等诉求应当均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条(2007年10月1日施行)、《物业管理条例》第十一条、第十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条(2009年10月1日施行)之规定，作出判决：驳回原告信阳某物业服务公司的诉讼请求。一审判决作出后，原告不服判决提出上诉，二审终审判决：驳回上诉，维持原判。

典型意义

解聘物业服务人是小区业主共同的权利。若物业服务人未依照物业合同严格履行合同义务，侵害了小区业主的多项合法权益，影响了业主的日常生活，小区业主则有权依法解聘该物业服务人。

本案中，某小区要求解聘物业服务人的户主人数占总业主人数比例、专有建筑面积占小区建筑物总面积比例、业主大会决议形式、决议结果等均符合《物业管理条例》等相关法律规定，故原告信阳某物业服务公司关于解聘函无效的诉讼请求应予驳回。小区业主与物业服务人之间相互理解与包容对于推动小区软、硬件基础设施建设，打造良好的人居环境具有重要意义，该案对于小区业主与物业服务人之间发生矛盾纠纷后的问题处理具有一定示范意义。

编审：孙晓东