观点指数在10月31日观点指数研究院发布的《2025年1—10月房地产企业销售表现·观点月度指数》中，我们发现房市政策刺激效应消退，重点城市成交环比降12.53%，投资同比降13.9%。房企融资成本分化，央企利率低至2%左右，出险房企融创、碧桂园等通过债转股等多种方案应对债务重组。

政策刺激效应消退 市场表现低迷

观点指数监测的6个重点城市中，10月前三周商品住宅成交量呈现政策刺激消退的共性特征。

其中，商品住宅成交面积192.12万平方米，环比下降12.53%，商品住宅成交套数1.68万套，环比下降12.61%，显示前期政策宽松带来的需求释放已近尾声。截至2025年10月前三周，商品住宅成交面积3152.14万平方米，同比下降9.22%。

分城市看，北京、上海、深圳等一线城市因前期政策透支效应明显，环比降幅显著；

北京10月前三周商品住宅成交面积27.15万平方米，环比微降0.61%，同比下降17.42%，商品住宅成交2350套，环比上升8.75%，同比下降27.09%。截至10月前三周，商品住宅成交面积为408.09万平方米，同比下降7.43%。

而北京二手房市场近期也呈现热度缩减的态势，同期北京二手房成交7476套，环比下降31.62%，成交面积66.65万平方米，环比下降32.61%。套均面积稳定在89平方米左右。

上海10月前三周商品住宅成交面积52.80万平方米，环比下降28.76%，同比下降17.42%；商品住宅成交套数为5098套，环比下降29.65%，同比下降19.17%。截至10月前三周，商品住宅成交面积为860.83万平方米，同比下降1.54%。

同期上海二手房成交12139套，环比下降21.37%，成交面积为99.04万平方米，环比下降23.45%。套均面积稳定在81平方米左右。

深圳10月前三周商品住宅成交面积10.29万平方米，环比下降19.64%，同比下降45.96%；商品住宅成交套数为1043套，环比下降15.82%，同比下降45.85%。截至10月前三周，商品住宅成交面积为209.80万平方米，同比下降2.97%。

截至10月前三周，深圳二手房成交2979套，环比下降19.73%，成交面积为29.14万平方米，环比下降20.58%。套均面积稳定在94.46平方米左右。

广州呈现环比反弹但同比深跌；杭州、成都调整幅度较大，区域分化加剧。广州10月前三周商品住宅成交面积42.53万平方米，环比上升17.98%，同比下降40.74%；商品住宅成交套数为4019套，环比上升20.04%，同比下降40.54%。截至10月前三周，商品住宅成交面积为565.91万平方米，同比上升3.24%。

10月前三周，广州二手房网签2087套，环比下降62.12%。网签面积为20.45万平方米，环比下降62.28%，套均面积稳定在98平方米左右。

杭州10月前三周商品住宅成交面积15.35万平方米，环比微降0.53%，同比下降43.85%。商品房成交套数为918套，环比下降13.64%，同比下降54.91%。截至10月前三周，商品住宅成交面积为281.90万平方米，同比下降37.06%。

二手房成交套数为1917套，环比下降20.56%；成交面积为19.39万平方米，环比下降21.75%，套均面积稳定在101平方米左右。

成都10月前三周商品住宅成交面积44.01万平方米，环比下降18.37%，同比下降22.25%。商品房成交套数为3398套，环比下降19%，同比下降21.23%。截至10月前三周，商品住宅成交面积为825.53万平方米，同比下降12.62%。

二手房成交套数为11995套，环比下降19.86%。成交面积为113.30万平方米，环比下降20.39%。套均面积稳定在94平方米左右。

总体而言，政策宽松带来的需求释放已近尾声，市场修复动能减弱，后续需关注政策面（如信贷、限购调整）及居民收入预期对需求释放节奏的影响，预计短期市场将维持“量稳价跌”的调整态势。

投资端与资金端数据双走弱，房企融资成本分化

2025年1-9月，中国房地产开发投资呈现下行态势，投资端与资金端数据双双走弱，显示了市场调整压力持续增大。

从投资端来看，1-9月份，全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9%，跌幅较1-8月扩大1个百分点，持续走弱，达到年内新低。9月单月同比下降21.27%，跌幅比8月份扩大1.81个百分点。其中，住宅投资52046亿元，下降12.9%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

从企业资金端来看，1—9月份，房地产开发企业到位资金72299亿元，同比下降8.4%。其中，国内贷款11294亿元，下降1.4%；利用外资18亿元，下降37.3%；自筹资金26111亿元，下降9.3%；定金及预收款21138亿元，下降10.3%；个人按揭贷款9884亿元，下降10.6%。

自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款仍有不同程度的下降，幅度对比去年同期呈现扩大态势，显示企业融资能力持续弱化，销售回款能力不足。

综合来看，当前市场呈现“投资-销售-资金”负向循环特征，政策端需在保交楼、稳融资、促需求之间寻求平衡，以阻断市场下行惯性，避免系统性风险累积。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

观点指数观察到， 从总体规模来看，2025年9月地产债总发行量391.69亿元，同比增加38.59%；1-9月累计发行量3805.65亿元，同比微降0.11%。净融资规模-99.19亿元，由增转跌，环比来看，仅1、7、8月为正，其余为负。1-9月累计净融资规模为-448.05亿元，同比增加82.67%。

步入第四季度，房地产企业融资活跃度持续攀升，融资成本持续下降。近期，多家行业头部房企集中发行债券，融资利率普遍降至约2%的水平，部分央企发行的债券利率更突破2%关口，达到更低水平。　

10月10日，华润置地控股有限公司披露2025年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)在深圳证券交易所上市的公告，该债券期限为5年期，发行规模20亿元，票面年利率为2.16%，

招商局蛇口同样动作频频。9月25日，招商蛇口发布2025年度第四期中期票据发行情况公告，债券“25招商蛇口MTN004”期限为3年，起息日和兑付日分别为2025年9月25日和2028年9月25日。计划发行总额与实际发行总额均为35亿元，发行利率为1.89%。10月22日招商蛇口公告，公司发行规模不超过40亿元，债券分为两个品种，其中品种一期限为3年期固定利率债券，品种一票面利率为1.90%。　

与此同时，地方国企融资力度亦有所加大。10月22日，京能置业宣布完成总规模不超过3亿元，期限为2年，债券票面利率为2.04%的非公开公司债券发行工作。

民营房企海外融资加速。新城发展全资子公司新城环球9月23日发行1.6亿美元2年期优先担保票据，利率11.88%，系其年内第二笔美元债；此前6月新城发展已发行3亿美元高级无抵押债券，成为近3年首家重启境外融资的民营房企。

作为出险房企的代表，融创聚焦“债转股+股权稳定”，通过强制可转债实现债务削减，但需应对转股价倒挂与股权稀释挑战。

融创中国以“全额债权转股权”为核心方案，通过发行两类强制可转换债券实现债务削减：一类转股价6.8港元/股（重组生效日可转股），另一类3.85港元/股（18-30个月后转股），当前股价仅1.51港元，债转股后股权稀释风险显著。

为稳定股权结构，方案同步推出“受限股票”机制——债权人每100美元债券对应23美元债券分配给主要股东，但股东6年内仅享受限权利（无处置/抵押/转让权）。该方案已获98.5%债权人投票支持，11月5日香港高院聆讯若通过，将完成重组“最后一公里”。

碧桂园通过控股股东承诺加强对债务重组的实质性支持，控股股东所控制的必胜有限公司于10月13日签署不可撤回承诺，将以每股0.60港元的价格认购资本化股份，用于抵销约11.4亿美元股东贷款。债务重组方面，目前77%的债权人已签署重组协议，预计压降116亿美元债务。

境内债券重组中，8只已通过（涉及134.17亿元），仅H16腾越2待决；境外方案拟于11月5日债权人会议投票，若成功最高可降债117亿美元（约840亿元），并释放700亿元净资产。

万科依托大股东支持维持流动性，但评级下调警示信用风险。万科通过大股东深铁集团9次累计260亿元借款支持，已完成243.9亿元公开债务偿还，2027年前无境外债到期，生产经营保持正常。不过10月21日，穆迪下调了万科的家族评级至“Caa2”，展望“负面”，因信用状况评估。反映市场对其信用状况的担忧，需关注后续融资能力及大股东支持的持续性。

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