2025年9月15日，我国首部专门规范住房租赁活动、促进租赁市场高质量发展的行政法规《住房租赁条例》正式施行。该条例的出台，旨在规范住房租赁市场、保护租赁双方合法权益、推动住房租赁市场高质量发展。本报告从条例实施的背景、对租赁各方及市场的影响等多个方面进行详细分析，以更好促进租赁市场的高质量发展。

  一

  实施背景和导向

  1、住房租赁消费的重要性

  住房租赁市场作为解决城市居民家庭和流动人口等住房问题的重要途径，在各城市尤其是大城市中发挥着不可替代的作用。随着我国城镇化进程的加速，大量人口涌入城市，无论是刚毕业的大学生还是在职工作人员，许多人都依赖租房来解决居住问题。住房租赁市场的稳定发展，直接关系到租赁消费的生活质量，也关系到租赁权益的保障。此次条例的正式实施，也是2015年大力发展住房租赁市场以来的重要事件和关键节点，标志着住房租赁的发展进入新阶段。

  2、市场乱象亟待整治

  近年来，我国住房租赁市场在快速发展的同时，也暴露出诸多问题，相关问题包括：隔断房、甲醛房等违规房源在市场上有所出现，严重威胁租客的居住安全和健康；押金难退、租金随意上涨等纠纷频发，损害了租客的合法权益；租客租房不文明现象有所增加，损害了房东权益，也干扰了小区的正常生活；部分住房租赁企业和经纪机构存在虚假宣传、价格欺诈等不正当经营行为；合同和租金监管缺乏严格性，容易产生交易秩序风险或金融风险。对这些问题的整治，就需要有规范和更高规格的法律法规做支撑。

  3、法规完善的脉络

  为了规范住房租赁市场、保障租赁双方的合法权益，国家出台了一系列政策措施和相关规范。在2020年9月7日，我国就已经出台了《住房租赁条例（征求意见稿）》，所以当时就已经在积极探索法规政策和机制健全的有关工作。而当前《住房租赁条例》的制定和正式实施，是各级政府加强住房租赁市场监管、推动市场法治化的重要举措。该条例从市场主体管理、租赁合同、房源标准、资金监管等多个方面进行了详细规定，为住房租赁市场的规范发展提供了有力的制度保障。

  4、体现权责统一导向

  此前市场上传言的“房东税”提法，非常不负责，因为容易产生一种“打压房东”的印象。实际上此次《住房租赁条例》的正式实施，对于各个市场参与主体而言都是一碗水端平的，也即权责统一的导向。这种导向，贯穿整个租赁交易各个环节，包括房屋准入、出租过程、合同签约和备案、资金监管和配套服务等。各个市场参与主体要真正把权责统一的思想融入到租赁各环节中，真正助力租赁市场高质量发展。

  二

  对租客的影响

  1、权益保护

  《住房租赁条例》的出台，为承租人提供了更全面的权益保护。比如说条例明确规定，用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。这一规定从源头上保障了租客的居住安全，避免租客因居住在违规房源中而面临的安全隐患。

  同时，条例对押金管理进行了严格规范。出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。过去一些克扣押金的现象比较多，而这也是一些租客比较困恼的地方。这一规定有效遏制了出租人随意扣减押金的行为，保护了租客的财产权益。

  2、行为规范

  当然权责利是统一的。在保护承租人权益的同时，条例也对承租人的行为进行了规范。近年来，一些租客存在不文明行为，如高空抛物、在小区内吵闹、损坏房屋设施等，给房东和其他居民带来了困扰。条例明确规定，承租人应当安全、合理使用租赁住房，不得损坏、擅自拆除、停用消防设施或者改动租赁住房承重结构，不得私拉乱接水、电、燃气管线；未经出租人同意，不得擅自改变租赁住房用途、拆改室内设施或者改动租赁住房其他结构。这些规定都是基于租赁市场上一些违规行为或乱象而制定的，有助于引导租客树立文明居住意识，维护良好的居住环境。

  三

  对房东的影响

  1、权益保护

  条例的实施也对出租人的合法权益进行了保护。近年来，一些租客存在不文明习惯，如每天进进出出很吵、高空抛物等，给房东的生活和房屋管理带来了不便。条例通过规范租客的行为，减少了这类问题的发生，保护了房东的合法权益。

  而且从更广的角度看，其不光对房东的权益有保护，对于所在小区的权益也有保护。比如说条例要求承租人遵守物业管理规约，不得任意弃置垃圾、超标准排放污染物或者产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占公共通道、高空抛物或者实施其他损害他人合法权益的行为。这些规定有助于维护小区的公共秩序，减少因租客不文明行为引发的纠纷，进而促进小区和睦。

  2、行为规范

  条例对出租人的行为也进行了规范。比如说，出租人应当向承租人出示身份证明材料、拟出租住房的不动产权属证书或者其他证明其具有合法出租权利的材料，并配合承租人依法查询、核实拟出租住房有关信息；核验承租人的身份证明材料，不得将住房出租给拒绝出示身份证明材料的单位或者个人。这些规定，从规范有序的角度出发，真正确保租赁交易具有合法性和安全性，防止非法租赁行为的发生。而这种规范，也是住房租赁市场高质量发展的重要保障之一。过去的粗放模式要逐渐朝着规范化方向发展，这也是一些出租人或房东要具备的思维。

  四

  对租赁企业的影响

  1、支持发展壮大

  《住房租赁条例》对住房租赁企业落实了大力支持的导向，体现了对机构化或企业化的租赁企业大力发展的支持。比如说条例明确，住房租赁企业应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力。这一规定有助于筛选出具备实力和信誉的企业进入市场，提高市场的整体从业质量。反过来也是对优质的住房租赁企业的认可和支持。

  又比如说此次条例明确，国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。这其实也使得住房租赁企业后续可以进一步开拓租赁房源，以更好的渠道和途径获取房源，进一步做大租赁业务和规模。从这个角度看，当前《住房租赁条例》落实后，各类企业要立足于条例的支持内容，做大做强企业和业务，真正融入新一轮住房租赁的高质量发展大潮中。基于房地产市场新一轮形势，我们认为，租赁企业在两亿多的市场规模容量中完全有突围和崛起的机会，要持续研究“盘活存量-租赁房源筹集”等领域的关系，同时研究新的租赁业态和租赁消费需求，真正做出好产品和形成好赛道。

  2、规范健康发展

  此次条例对于住房租赁企业有比较系统的规范。比如说，条例要求住房租赁企业依法登记的经营范围应当使用“住房租赁”的表述，并自领取营业执照之日起30日内，向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门报送开业信息。房产管理部门应当将住房租赁企业开业信息向社会公开，接受社会监督。这些规定都将真正从企业经营的初期阶段将其纳入管理，这种管理非常有必要，可以减少市面上一些违规的“耍滑头”的租赁企业出现。

  而在租赁过程中，也可以规范具体的业务内容。比如说住房租赁企业发布的住房地址、面积、租金等房源信息应当真实、准确、完整；又比如说从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，通过该账户办理住房租赁资金收付业务。这一规定有助于防止企业挪用租金，保障租客的租金安全。这些工作都和过去长租公寓暴雷事件有关系，防范“高进低出、长收短付”等市场风险出现，真正确保经营合规有序。

  五

  对市场的影响

  1、具有完备的管理工具

  《住房租赁条例》的落实，将为后续住房租赁市场的高质量发展提供坚实有力且有效的工具支持。这里对几类重要的管理工具进行分析。

  1）合同备案制度。我们注意到，当前一些城市已经积极在推进备案制度，也就是中介机构和房管以及租赁监管部门优化了联网体系，使得租赁合同可以积极备案。换句话说，备案工作将规范租赁合同管理、稳定租赁关系，有效遏制虚假合同、随意涨租、克扣押金、暴力驱赶等乱象。同时通过合同备案，租客等办理居住证等有更好的支持，真正确保“租客少跑腿、数据多跑腿”等行政效率的提高，对于租赁消费是非常好的支持。

  2）租金监管制度。过去租金不监管，就导致租客的租金出现违规挪用的操作。通过对租金的监管，将真正确保租金的管理是公开透明的。这样租客租房就和房屋销售一样，资金是安全的，也可以减少各类交易扯皮的现象。

  3）信用监管机制。随着信用制度越来越重要，后续信用制度对于住房租赁市场的发展也有非常重要的作用。通过信用评价制度，将使得租赁住房企业和中介等纳入更有力的监管，真正从软约束的角度规范交易行为。

  4）信息核对制度。过去住房租赁市场确实存在一些信息不核对情况，涉及房东信息不核对、租客信息不核对等。这样就产生了各种猫腻的租赁交易。而当前对于信息具有比较清晰的核对制度，让租赁交易透明化，真正让租赁消费“干干净净”、“清清白白”。

  5）租金监测机制。新一轮住房租赁发展将更好建立住房租金监测机制。这个机制非常重要，因为房地产领域最大的问题就是价格，住房租赁的租金有了更好的监管，将引导市场租金合理定价，防止租金过快上涨，也真正让租赁消费的成本更低。

  2、促进租赁市场更活跃

  此次《住房租赁条例》的正式实施，最终的目的自然不是“压”租赁交易，而是“活”租赁交易，也就是促进租赁市场的活跃。2025年9月份以后，住房租赁市场发展面临很多新机会，也面临很多更活跃的亮点。

  1）二手房的价格总体上得到了非常大的调整，这也使得很多地方的租售比明显提高。而租售比的提高，反过来也使得房源经营管理的积极性更大，进一步促使大家关注新一轮住房租赁市场的发展。

  2）租赁的权益保障，也使得长租的可能性更大。通过长租，也会更好促进租赁的健康发展，对于租客在大城市安居乐业、稳定租赁关系等都有非常好的作用。

  3）机构化房源的占比会提高，更加提高了专业化租赁服务的供给。当前国家明确服务消费的导向，租赁消费本质上也是一种服务消费。各地会有更好的配套政策，促进租房更舒适。

  4）租赁房源也会更加朝着“好房子”的标准进行。尤其是一些保租房等房源，其房源非常不错，市场的口碑也很好。同时很多长租项目有非常好的增值服务等，真正确保租房舒心舒适。总体上此类利好面的叠加，真正使得大家关心关注和关爱住房租赁市场，也真正促进住房租赁市场的活跃。

  六

  研究结论和展望

  此次《住房租赁条例》正式实施首日，住房租赁市场总体保持平稳。同时大家对于此次条例的落实，持非常肯定和认可的态度。尽管之前市场上存在一些关于税费的误解和炒作，但条例的实施并未引发市场大的波动，有关工作有序推进。总体上租赁各方对条例的实施持积极态度，认为条例的出台有助于规范市场秩序，更好保护双方的合法权益。

  《住房租赁条例》的正式实施，是我国住房租赁市场发展历程中的一个重要里程碑，标志着住房租赁市场发展进入2.0版本。该条例的出台，为规范住房租赁市场、保护租赁双方合法权益、推动市场高质量发展提供了制度保障。同时也促进住房租赁市场和行业朝着高质量发展的新台阶迈步。我们相信，后续我国住房租赁市场将朝着市场化、机构化、长租化、规范化方向发展，也将朝着产品优化、价格公平、服务创新和生态构建等高品质的空间前进。这将真正有助于解决各城市的住房和居住问题，在促进租赁消费活跃的同时，更好促进租购并举住房制度的建立。（来源：易居研究院）

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文章来源:易居研究院