近日，位于深圳罗湖的一小区业主向记者报料称，该小区与前任物业服务企业因物业服务合同纠纷陷入官司之中，小区全体业主可能面临超200万元的赔偿。

物业为小区服务4年，累计亏损超200万元

据该小区第四届业委会成员王先生（化名）讲述，该小区建成于2003年。2024年4月，小区业主大会收到由前任物业公司为原告的民事起诉状，要求业主支付物业为服务活动垫付的费用及合同酬金，共计206万余元。

起诉状显示，2019年5月，小区业主大会通过公开招标选聘的方式，确定某物业公司为该小区的物业服务企业。同年6月，小区第三届业委会与该物业签署《物业服务合同》，合同期限三年(2019年7月15日至2022年7月1日)。

合同约定：

“物业服务费实行酬金制，原告每月按应收项目饱和收入总额的10%提取酬金。合同到期时，如物业服务费用存在不足，由业主在本合同到期前，一次性按合同期内应交物业服务费用占本物业管理区域内累计应交物业服务总费用额的比例补足。”

同日，双方还签署了《物业服务合同补充协议》，约定“经审计，出现物业服务资金不足的，由全体业主按照其专有部分面积的比例进行补充，于第二季度首月直接向全体业主收取不足部分。”

起诉状称，该物业于2019年9月进场为小区提供服务，至2023年8月退出小区。实际退场后，物业仍与小区业主大会沟通审计事宜，未得到明确回应。2023年11月，物业委托会计师事务所对其服务期间的物业费收支情况进行审计。《专项审计报告》显示，原告为保证各项物业服务工作正常开展，累计亏损219万余元，不足以支付项目对外债务和应付原告垫付费用及酬金206万余元。基于此，原告提起诉讼，要求被告实际承担合同责任。

据悉，该案目前仍在一审审理阶段。

小区业主大会：巨额“亏损”不符合双方约定

“小区全体业主对此无法认可。”王先生在接受记者采访时表示，物业在服务期间虽设立了共有资金共管账户，但各项开支由物业公司单方面做主，共有资金账户并没有实现真正意义的“共管”。王先生提到，物业公司进场后，时任第三届业委会随即任期届满，直至2024年11月新一届业委会才正式备案。而在服务期间，物业公司除了公布少数季度收支财报外，各年度预算均没有经过业主大会会议审核或批准。

据了解，在酬金制物业服模式下，物业公司需定期公示收支账目，包括每年度的预算、决算、支出等情况；业委会则应每年召开业主大会等定期会议，审核物业公司的年度预算、决算及收支等情况。

王先生提供的民事答辩状显示，物业方面未提交2019年度、2020年度预算报告，该小区第四届业委会多次催促未果；2021年度预算于当年9月份才提交；于2022年1月提交的2022年度预算报告预计亏损超过百万元，最终该预算在业主大会表决中未通过。

小区业主大会主张，双方应严格遵循合同约定的价格确定双方的权利义务。履行“量入为出、合理开支”的基本财务收支准则，这也是《物业服务合同》约定物业服务企业应及时公布年度计划与支出预算的意义。但业主大会认为，物业企业未能遵循这些程序，其开支的真实性难以令人置信。

此外，业主大会认为，综合计算的物业服务单价远远超出了《物业服务合同》所确定的价格，不符合双方约定，不应得到法律支持。

记者于8月18日多次尝试联系该物业，欲就小区业主大会提出的多项质疑询问该公司意见，电话均未被接听。

专家：小区共有资金支出需业主大会决定，

物业不应以“自算亏损”追偿

物业公司是否有权向全体业主追偿其声称的垫付费用与酬金？审计认定的累计亏损能否成为业主的补缴责任依据？物业服务价格及各项支出是否合理应如何判断？针对本案涉及的相关疑问，记者咨询了深圳市物业管理标准化技术委员会委员杨志敏。

“物业公司没有权利超出自己投标文件对于物业费测算的报价，因此不应当就所谓的亏损额外向业主大会要求支付。”杨志敏分析表示，物业服务价格及各项支出是否合理，取决于是否符合招投标文件和物业合同的约定。物业公司应当遵循“量入为出、合理开支”的明确规定，对于任何超支的预算调整依法都应当提前向业主大会提出申请。

杨志敏指出，该物业公司在服务小区期间，并没有执行法定共管账户未经业主大会同意不得支出的规定，而是实际独自支配，这种账户管理上的漏洞是导致出现“亏损”的制度原因。

他进一步表示，该案有两个焦点：

一是物业公司在投标文件中对于物业费的测算和报价是否存在错漏？若物业公司在报价时不含酬金是收支平衡的，但加上酬金就出现亏损超支，而招投标文件双方都确认了“量入为出合理开支”的原则，对于这种错漏冲突怎么办？在需要法院判决的同时，物业公司自身也无可回避投标错漏的责任。

二是小区业主共有资金的支出，依法必须执行业主大会会议决定的年度预算。该物业在服务期间，前期业委会空窗期没有依法提请街道社区召开业主大会会议，未经法定程序就直接支出并向业主大会索赔“亏损”，是否合法合理，需要法院作出判决。

“本案对于物业管理行业影响重大，受到了全市各小区业委会和物业服务全行业的普遍关注，对于上述两个焦点问题司法判决最终如何裁定，需要拭目以待。”杨志敏补充表示。

来源：读特新闻

记者：陈晓玲

编辑：周玥