王女士站在空旷的毛坯房前，手里紧握的购房合同在风中微微颤抖。她怎么也想不到，自己倾尽积蓄购买的“梦想之家”，竟建在开发商未取得预售许可证的流沙之上。

王女士与某光房地产开发有限公司签订了两份房屋认购协议书，支付了40万元认购款购买该楼盘房屋。

签约前，售楼处人头攒动，销售人员信誓旦旦承诺“五证齐全”，却始终未出示预售许可证原件。

交款数月后，王女士偶然从其他业主处得知，该楼盘至今未取得商品房预售许可证。她多次与开发商交涉无果，对方始终以“正在办理”搪塞。

更让王女士焦虑的是，她发现该项目不仅没有预售许可，甚至建设工程规划许可证也存在瑕疵。这意味着她购买的房屋可能永远无法办理产权登记。

01 案件核心争议

案件的核心争议点在于：出卖人未取得《商品房预售许可证》是否必然导致商品房预售合同无效？

我国城市商品房预售实行严格的许可证制度。根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售必须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

本案中，某光公司在与王女士签订认购协议时故意隐瞒了未取得预售许可证的事实，且在诉讼过程中仍未取得该许可证，合同效力成为案件焦点。

02 法院裁判结果

法院经审理后作出明确判决：一、原告王女士与被告某光房地产开发有限公司签订的两份房屋认购协议书为无效协议；二、被告某光公司于判决生效后十日内返还原告王女士购房款40万元，并支付利息20300元，共计420300元；三、案件受理费由被告某光房地产开发有限公司负担。

法院裁判理由明确指出：我国城市商品房预售实行许可证制度，开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证。

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。

本案中被告某光公司在没有取得预售许可证的情况下与王女士订立商品房预售协议的行为，违背了相关法律规定，应认定为无效。

且该合同无效的后果完全是由于被告的过错造成的，故被告除返还原告房屋认购款外还应支付利息。

03 法律专业分析

商品房预售的法定条件

商品房预售必须具备完整的“五证”：

• 国有土地使用证
• 建设用地规划许可证
• 建设工程规划许可证
• 建筑工程施工许可证
• 商品房预售许可证

上海合同纠纷律师提示：实践中，若开发商无法提供前四证，通常也无法取得预售许可证。购房者查验“五证”时，最核心的是查验预售许可证的真实性，因为它是前四证齐全后的最终审批文件。

预约合同与预售合同的区别

商品房预约合同（认购书、订购单等）与预售合同有本质区别：

• 预约合同效力：开发商未取得预售许可证不影响预约合同效力
• 预售合同效力：未取得预售许可证签订的预售合同原则上无效

上海合同纠纷律师事务所俞强律师特别指出：若认购协议已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且出卖人已收受购房款，该协议可被认定为商品房买卖合同。

此时即使名为“认购书”，仍适用预售许可证的强制性规定。

合同无效的例外情形

根据司法解释，虽然未取得预售许可证签订的合同原则上无效，但存在一个重要例外：在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

这一规定既维护了法律严肃性，又给予开发商纠正瑕疵的机会，避免社会资源浪费。

开发商欺诈的法律责任

当开发商存在故意隐瞒无证事实的行为时，购房者享有特殊救济权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：

出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

04 俞强律师专业提示

上海君澜律师事务所俞强律师作为处理过大量房地产纠纷的高级合伙人，特别提醒购房者：

商品房预售许可证制度是我国房地产市场监管的核心制度之一，其立法目的在于防止开发商空手套白狼，保障购房者权益。

上海合同纠纷律师在执业过程中发现，许多购房纠纷源于购房者轻信开发商口头承诺，忽视证件查验。购房时应做到：一、现场查验原件：要求开发商出示预售许可证原件，核对楼栋号、有效期等信息二、官网核实真伪：通过当地住房保障和房产管理局网站查询许可证真实性三、拒绝无证销售：对任何“先交钱后补证”的销售话术保持警惕四、资金监管账户：确保购房款存入预售许可证载明的监管账户

俞强律师强调：在《商品房买卖解释》颁发前签订的合同，如果合同已基本履行完毕，商品楼盘有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程竣工验收资料，仅缺预售许可证的，从维护交易安全与社会稳定角度，法院可能认定合同有效。

但此例外情形有严格的时间和法律要件限制。

商品房预售许可证是保障购房者权益的法律护盾。当开发商故意规避这一法定要求时，不仅签订的合同可能被认定无效，购房者还可能面临产权无法登记、房屋质量无保障、楼盘烂尾等多重风险。

上海合同纠纷律师提醒：购房者在签约前务必查验预售许可证原件，并通过当地房管部门官网核实真伪。切勿轻信开发商“正在办理”的口头承诺，更不要将购房款存入非监管账户。

具体案件需要咨询专业律师。

作者介绍：俞强律师

执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人）地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼教育背景：北京大学法律硕士，具有证券、基金、期货从业资格执业证号：13101201210159547

专业荣誉：2020年上海律师协会“金融证券保险专业认证”2024年“君澜专业领航奖”上海政法学院刑事司法学院实习导师

俞强律师专注于房地产与金融法律实务研究，擅长处理重大疑难商事纠纷，凭借深厚的法学功底和丰富的实务经验，为客户提供专业、高效的法律解决方案。