雨后的小区路面坑洼积水，67岁的陈女士一脚踩进破损窨井，刺骨的疼痛从腿部传来——这个看似偶然的意外背后，是物业公司长达三个月对安全隐患的视而不见。

一、案件介绍：窨井盖引发的悲剧

2023年夏，XX小区启动非机动车停放区改建工程，施工方在公共区域开挖多处沟槽，窨井盖破损问题持续三个月未解决。业主们多次向A物业公司反映路面坑洼和井盖隐患，要求设置隔离措施，物业承诺处理却始终未落实。

9月5日晚，业主甲女士的母亲陈女士在小区散步时，因照明昏暗踩中维修区边缘的松动石块，右脚陷入破损窨井造成腿骨骨折。经诊断，陈女士需接受两次手术治疗，医疗费、康复费及误工损失合计12.8万元。

A物业公司辩称：

1. 窨井盖破损系施工车辆碾压所致，应追究施工单位责任
2. 陈女士行走时未注意观察周边环境，自身存在重大过失
3. 公司已张贴“注意安全”告示，尽到提示义务

上海君澜律师事务所俞强律师指出：物业公司混淆了对外追责与对业主责任的法律关系。即便隐患由第三方造成，物业作为小区公共区域的管理者，未及时消除危险或采取防护措施，已构成根本性违约。

二、裁判结果与理由

某法院经审理判决：

1. A物业公司承担70%赔偿责任，支付陈女士医疗费、伤残赔偿金等共计8.96万元
2. 施工方承担20%责任，陈女士自行承担10%责任

裁判核心理由：

1. 违约事实认定根据《物业管理条例》第二条，物业公司负有对公共设施维修养护的法定义务。涉案小区业主已多次书面报修，物业未及时修复窨井盖或设置隔离装置，放任风险持续存在构成根本违约。
2. 责任不可转嫁《民法典》第一千一百九十八条明确公共场所管理人的安全保障义务不因第三人行为免除。施工方导致井盖破损仅是事故起因，物业未及时处置才是损害扩大的主因。
3. 过错比例划分法院采纳上海合同纠纷律师俞强团队提交的《小区安全隐患整改记录》，证明物业收到投诉后超72小时未采取防护措施，存在明显管理懈怠。但陈女士在施工区域行走时未充分注意环境，适当减轻物业责任。

三、法律分析：物业安全责任的边界与承担

1. 安全保障义务的法定性

上海合同律师分析：物业服务企业的安全保障义务源于三重法理基础：

• 危险控制理论：物业熟悉小区设施性能及风险点，具备专业管控能力
• 收益风险平衡：从物业服务获利，理应提供安全环境
• 最小成本防范：物业是预防损害最经济有效的责任主体

《民法典》第一千一百九十八条将安全保障义务主体扩大至“经营场所、公共场所的经营者、管理者”，小区公共区域明确包含在内。

2. 违约责任与侵权责任的竞合

上海君澜律师事务所俞强律师提示：物业失职致损可能同时触发两类责任：

• 违约责任：基于物业服务合同，物业未履行维护公共设施义务（如本文案例）
• 侵权责任：因管理缺陷导致业主人身财产损害（如深圳物业消防通道堵塞致火灾死亡案）

在2019年乐山某小区被盗案中，法院明确物业提供巡逻记录、外来人员登记等证据后免于赔偿，印证了物业责任以过错为前提的裁判规则。

上海合同纠纷律师实务要点：业主维权时应同步固定物业违约证据（如报修记录、现场照片）与损害因果关系证据（医疗记录、损失清单），以应对责任竞合时的举证需求。

3. 第三人致损时的责任承担

上海合同律师俞强指出：司法实践已形成统一裁判规则——物业不得以隐患源于第三方为由免责：

• 北京石景山乐康物业案中，物业因未审查高处作业资质，在工人坠亡事故中承担管理责任
• 陕西小区垃圾桶起火引燃车辆案，物业因未及时清理易燃物被判担责50%

《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：安全保障义务人应在能够防止或制止损害的范围内承担补充责任，并有权向实际侵权人追偿。

风险提示

物业服务合同中对安全保障义务的约定千差万别，业主需注意留存物业履职证据（如保安巡逻记录、设备维保公示），物业企业则应建立安全隐患24小时应急响应机制。具体案件需要咨询专业律师，结合合同条款及实际情况判断责任承担。

作者介绍：俞强律师

执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人）地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼教育背景：北京大学法律硕士，具有证券、基金、期货从业资格执业证号：13101201210159547专业荣誉：

• 2020年上海律师协会“金融证券保险专业认证”
• 2024年“君澜专业领航奖”
• 上海政法学院刑事司法学院实习导师

俞强律师执业13年，专注合同纠纷、物业法律服务领域，擅长从企业经营视角提供风险管控方案。