优化公积金政策、取消房贷利率下限，能否带动楼市销售？
图片系AI生成
4月8日，北京、广州、苏州、沈阳相继出台了公积金相关支持政策（含征求意见稿）。
具体来看，北京拟对购买绿色建筑、装配式建筑的购房者上浮公积金贷款，最高可上浮40万元，最高可贷160万元；广州调高公积金贷款最高额度，一人申请贷款的最高额度调整至70万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至120万元，同时，广州也宣称对购买新建星级绿色建筑或新建装配式建筑的贷款进一步上浮最高额度；苏州推出缴纳住房公积金新模式，推出“零存零取”公积金贷款产品，实现“灵活缴存、随时支取”；沈阳则表示可申请提取公积金交首付，此外还放宽了“商转公”贷款的申请条件。
58安居客研究院研究总监陆骑麟对钛媒体APP表示：“本轮公积金政策的出发点就是支持购房者积极入市，降低其购房成本。如北京和广州等城市多年未大幅调整公积金贷款额度的情况下，此次做出政策调整确实能够缓解购房者压力，促进市场活跃度的提升。”
中指研究院市场研究总监陈文静也称：“北京、广州加大公积金贷款支持力度，鼓励购房者购买绿色、低碳、智能、安全的好房子，也将有利于促进更多房企建设高品质住房。”
据不完全统计，2024年以来，各地已出台公积金相关政策约102条。已出台的公积金相关政策可以分为两类，一类是常规性的如北京、沈阳和广州等，相关操作各地本身已经有相对成熟的操作。另外一类是创新类的政策，如苏州结合“乐居苏城”对灵活就业人员落实“零存零取”的政策。
（1）苏州开启产品化缴纳住房公积金新模式
值得注意的是，苏州此次的公积金新政开启产品化缴纳住房公积金新模式，其采取银行存款的方式来获得公积金贷款资格，方便易懂。据悉，该办法属全国第二、江苏省内首个产品。
据介绍，“乐居苏城”存贷产品是引入商业银行资源打造的覆盖灵活就业人员理财、消费、购房等全方位需求的惠民产品。购买产品后可以获得公积金贷款、各类补贴（年化收益率2.5%左右）和商业银行组合金融服务等，让灵活就业人员更好地享受到住房公积金缴、贷、奖的优惠政策。
易居研究院研究总监严跃进指出：“按照类似贷款的计算公式，公积金贷款额度大约是存款量的18倍。这个杠杆效应非常明显，对于要获得100万元贷款的公积金而言，差不多只需要5万元的本金，所以对于灵活就业者意义重大，对其他城市也具有非常好的启发意义。”他进一步对钛媒体APP表示，各地在提高额度、降低首付、“商转公”等传统公积金支持基础上，可以学习苏州模式，更好支持合理住房消费需求。
（2）部分城市公积金贷款基本可覆盖总房款
从各地调整内容来看，有关公积金贷款额度、首付比例的调整数量较多。值得注意的是，不少三四线城市的公积金贷款额度直接翻倍，若按照公积金贷款上限计算，基本可以覆盖当地刚需购房全部房价。
从已公布的城市中，如河南信阳、南阳、商丘，湖南永州、吉林长春、安徽六安、河北衡水、云南普洱、贵州黔东南、江西景德镇、高安等地调整后的公积金贷款额度最高可接近百万元，而多数地区新房均价低于1万/㎡，购买刚需住房的购房者，按照最高额度使用公积金贷款，已经可以覆盖全部房款，新政大幅降低了购房压力。
（3）多地取消房贷利率下限，公积金贷款利率优势逐渐变弱
公开信息显示，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
2022年，人民银行、银保监会多次发文指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR（贷款市场报价利率）减20个基点（即LPR-20BP），目前，最新一期5年期以上LPR为3.95%，按照此前最低减20个基点，首套房贷利率可以达到3.75%。
4月起，以福州、青岛、南昌、烟台等热点二三线城市为代表，超过20多个城市开始取消房贷利率下限。业内人士指出，不设下限意味着可以突破差别化住房信贷政策，如果一个城市新房连续三个月的环比、同比都下跌，对于最低首套房利率的规定，可以突破LPR-20BP。
例如，南昌取消首套房贷利率下限后，房贷利率从3.70%下降至3.45%，降幅达到了25个基点。从全国看，目前除了少数一线二线城市外，大部分现在房贷最低首套利率已经进入3.45%时代。业内人士指出，从大趋势上来看，多数城市房贷利率可能还是倾向于不变化或下调，尤其是当前房贷利率较高的城市，未来可能还存在进一步下调的空间。
对此，中原地产首席分析师张大伟表示：“商业贷款已经进入3.45%时代，3.1%的公积金优势已经不再明显。在2年前，普遍首套房贷款利率5%-6%以上的时候，公积金利率3.25%，利差巨大，但随着商业贷款利率的降低，公积金降低幅度不够，利差变小了。”
针对近期的“上调公积金额度+取消首套房贷利率下限”新政，东方证券表示：“优化公积金贷款政策，有望在一定程度上提升消费者的购买积极性，预计销售端环比修复。”
中指研究院分析认为：“随着房地产供需两端政策持续优化调整，购房者置业意愿或将迎来温和修复，叠加白名单项目融资支持持续落地，项目建设推进也有利于提振市场信心，进而带动新房销售边际好转。”
此外，多位业内人士指出，两条政策本质都是降低购房成本，提振购房者的信心。对于房价相对较低的三四线城市来说，上调公积金贷款额度能覆盖更大比例的总房款，对于居民购房的帮助会更大，且上调公积金额度是三四线城市目前较为有限的工具之一，对市场还是能起到一定作用的。对于一线城市来说，公积金政策是关键的一环，对于整体市场的影响，还需要政策“组合拳”的发力。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）
更多宏观研究干货，请关注钛媒体国际智库公众号：