国资入场！郑州创新推出楼房“以旧换新”政策
贝壳财经原创出品
记者 潘亦纯
编辑 岳彩周
手机、家电可以以旧换新，住房竟然也开启了“以旧换新”的模式。
4月1日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》的通知（以下简称《工作方案》），称为进一步激活存量住房（以下简称二手住房）市场，支持群众“卖旧买新、以旧换新”等改善性住房需求，促进郑州房地产市场供需匹配，加快优质商品房供应，逐步形成住房一、二级市场联动与梯次消费效应，就促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作制定了方案。
贝壳财经记者注意到，郑州住房“以旧换新”并非新举措，去年已有淄博、济南、济宁、南京、宁波、连云港、海宁、扬州、太仓、徐州、南通、丽水等十余地开启了房产“以旧换新”活动，便利购房者卖旧买新，释放改善性购房需求。
易居研究院研究总监严跃进表示，郑州“以旧换新”政策的出台，表明房地产政策越来越精准、有效，对于各地推进类似操作也有启发。尤其此次郑州文件非常详细，有非常多的部门共同参与，说明政策落地存在有力支撑，有助于促进一、二手房联动。
01
郑州住房“以旧换新”全年计划完成1万套
国企收购、市场化方式齐头并进
根据《工作方案》，本轮郑州促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作按两种方式进行。一是郑州城市发展集团有限公司（政府指定作为收购主体）收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房，先行在金水区、郑东新区等区域进行试点，试点期间完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”500套，逐步在主城区全面实施，全年计划完成5000套。
二是政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”5000套。对通过以上两种方式换购新建商品住房的，郑州市现行的契税补贴30%政策将延续到2024年12月31日。
具体来看，城发集团收购“卖旧买新、以旧换新”的步骤包括制定二手住房收购计划，房源筹集，二手住房收购洽谈，签约、过户以及二手住房房屋交接。
市场化“卖旧买新、以旧换新”则是组织郑州市优秀房地产经纪机构、房地产开发企业和换（购）房群众积极参与，按照市场化流程鼓励群众“卖旧买新、以旧换新”，具体步骤包括房源筹集、二手住房交易及购买新建商品住房。
贝壳财经记者注意到，郑州此次住房“以旧换新”集合了国企支持及市场化运作两种方式，此前，这些方式在其他城市也有落地。
比如，去年年底，在江苏太仓市“以旧换新”过程中，就要求将本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新房。根据规定，一套存量商品房只能置换一套新建商品房，且存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的60%。
因为明确了收购方，这种方式有助于加速“以旧换新”的周期。值得一提的是，《工作方案》还提出，通过国有保障房运营公司收购一部分区域位置、教育等产业配套优越的二手住房，丰富保障性租赁住房供应，既收购了旧房，又丰富了保障房供应，一举两得。
第二种方式如南京，通过“换新购”的服务模式，购房者与开发企业签订新房“放心买”认购协议，同时，与经纪机构签署二手房“优先卖”协议，通过市场化鼓励购房者“以旧换新”。
郑州市的市场化以旧换新虽然没有出台具体的操作流程，但通过契税补贴政策支持，同样也能加速市场化“以旧换新”的周期。
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国资入场是政策最大的创新
郑州2月二手房成交量大跌
中指研究院河南公司总经理梁波涛对贝壳财经记者表示，2023年郑州二手房成交规模首次超过新房，当前郑州市场二手房交易保持较活跃态势，但仍存在卖房周期较长的问题，导致部分有改善性换房需求的购房者“卖旧买新”的换房过程衔接不畅，购房者由于难以在短时间内完成旧房出售来筹集换房资金，导致即使有意向的改善性新房也难以锁定房源，最终错失换房时机。此次政策目标明确、实施步骤较为精准，通过建立信息平台、绿色通道服务、各相关单位的协同配合等，针对性地打通购房者“卖旧买新”的换房路径，有助于加快换房速度。
梁波涛进一步表示，国资入场是此次郑州“以旧换新”政策最大的创新和亮点，一方面，为市场化“换房”路径提供补充，增加了购房者“换（购）房”的第二路径选择，有助于提高住房“以旧换新”的效率；另一方面，政策要求城发集团收购二手房要与保障性租赁住房需求和缺口相结合，在促进“以旧换新”的同时，兼顾保障性租赁住房的建设筹集工作，实现了一举两得的政策效用。
易居研究院研究总监严跃进认为，“以旧换新”是近两年各地出台的楼市创新政策，目的是有效盘活二手房，促进“一、二手房联动”。此次郑州的政策特点非常明显，其明确地方城投或国企收购旧房源，用作保障性住房，这个操作过去有些城市也有，但目前各地逐渐将这一举措与“房地产三大工程”进行有序对接，工作目标更清晰、也更对口。“郑州‘以旧换新”政策对各地后续推进类似操作也有启发。尤其此次郑州文件非常详细，有非常多的部门参与，说明支撑是有力的，有助于促进一、二手房联动。”
对于郑州楼市而言，这样的政策或许是“及时雨”。郑州市住房保障和房地产管理局最新公布的数据显示，今年2月份，郑州全市二手房共成交4208套（间），相较1月份8209套（间）的数量大幅下降。
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