原标题：【小青公益法律服务】通州一小区物业对大小产权业主停车收费不同，区别对待是否合理？

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商家跑路，会费没退怎么维权？在微信群参与团购环球影城半年卡和特价门票被骗怎么办？购买新建商品房过程中遭虚假宣传，业主还被开发商威胁，如何维护权益？本报社成立近10年间，不少市民联系本报反映自己遇到了难题，记者常常听到他们说“不知道如何解决，不知道怎么维权”。

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第四十六期

以下为通州居民李先生自述：

您好！我们周边几个小区都和我们小区性质一样，大小产权混居，都是业主免费两辆车，仅对外面车辆收费。

我们小区的停车位都是用绿地改的，现在几乎没有绿地，物业把绿地改成了停车位，所以是没有产权的，没有产权证儿就根本没有权利收费。这些停车位包公共区域都属于业主共有的，根本没有权利收费，所以呢，周边小区也一样都不能收费，地面停车就一直属于业主自行管理，然后小区没有这个权利来收费的。他现在强制来收费，而收的很夸张，所以大家才不同意的。

我们小区现在是小产权免费，大产权第一辆车一年1800，第二辆车按一天20算，一年七千三，如果有电动车位的需要再收一份钱。

本栏目邀请了北京汇祥律师事务所武卓越律师进行法律解读，供读者参考。

物业大小产权区别对待是否合适？

按照目前了解的情况，小区内的土地可能存在不同性质，有一部分是国有土地使用权，经过规划后建设了住宅，这部分属于我们日常所说的“大产权”房。有一部分则属于集体土地的性质，还未办理国有土地的征收手续，因此这部分属于我们日常所说的“小产权”房。

物业和业主之间的关系上属于委托合同关系

《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

《北京市物业管理条例》第二条本市行政区域内的住宅物业管理活动适用本条例；非住宅物业管理参照执行。　　

本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人。

基于土地性质的不同，会产生不同的协商过程，这可能是目前所谓“区别对待”产生的原因。目前李先生所述的情况，对小区的管理应当是没有区分大产权和小产权的物业管理区域（也可能存在不同的物业管理区域，但是均有同一物业公司管理。），均由同一物业公司进行管理，按道理业主享有的权利，承担的义务应当一致，但是实际情况是小区内的土地性质不同，基于历史原因产生了“大产权”和“小产权”不同性质的区域，产生了这种“混同”的局面，因此是否合适的问题，也会因人而异，存在不同的看法或者理解。

小区停车收费标准有没有规定

这个问题，经查询北京市发改委网站有相应的回复：

绿地改的停车位，是否属于业主共有？

物业是否有权收费？

建筑区划内的绿地一般属于业主共有（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外），占用共有性质的绿地改成的停车位也属于业主共有，应当首先满足业主的需要。

物业收取停车费目前是惯例，也符合业主利益，共有的绿地或者停车位都属于业主共有的性质，由使用者支付费用也符合业主的共同利益，但是基于共有性质，民法典第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

《中华人民共和国民法典》第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百七十五条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。　　

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百七十六条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

第二百八十二条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

《北京市物业管理条例》第二十六条物业管理区域内的以下部分属于业主共有：　　

（一）道路、绿地，但是属于城市公共道路、城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外；　　

（二）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；　　

（三）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；　　

（四）物业服务用房和其他公共场所、共用设施；　　

（五）法律法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

《北京市物业管理条例》第八十条物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

《北京市物业管理条例》第七十条物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息，并且可以通过互联网方式告知全体业主：　　

（一）物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；　　

（二）物业服务内容和标准、收费标准和方式等；　　

（三）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；　　

（四）上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；　　

（五）上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况；　　

（六）业主进行房屋装饰装修活动的情况；

（七）物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况；　　

（八）其他应当公示的信息。　　

业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。

声明

以上仅供读者参考。本文观点不代表任何最终的法律意见，由于相关信息来自读者单方面描述的情况，本文仅从公益普法角度就相关法律规定进行讲解，并不代表任何具有法律效力的认定意见，不代表任何最终的法律结论，亦不能作为认定案件结果的依据，如须办理具体法律事务，还请携带证据材料及相关文件，到具备法律服务资质的专业机构咨询并通过法律程序解决纠纷，如果符合申请法律援助条件的，也可以向相关部门申请法律援助。

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