现阶段还不能全面取消预售制度
引言：
预售制度在内地使用的这么多年来，成功推动了中国房地产市场的高速发展，让无数企业成功实现规模跨越和卓越成长，也让无数家庭实现了“住有所居”，给予了人们栖身之所。行业上行期，人们也并没有表现出对预售制度的过大偏见，企业自身也能实现稳健的经营，即使有不同的外部干扰，顺着周期而行也能借助周期之力成功突围。
到了今时今日，行业处在深度调整的阶段，企业的经营状况并没有很好，稳健的房企还在接连暴雷，头部的企业遭遇外部做空，即使短期有应对的举措，倘若市场行情始终没有明显改善，企业的前路也并不是那么清晰，如今这行情，谁又能保证哪些企业就一定绝对安全，不能倒下，哪些企业该救，哪些企业就不该救？
大家都没信心，也没预期，无论是购房者，还是投资人，其实从内心深处都会有一种渴望，给资金找到一个安全的流向，明确安全感的位置。而也正因此，企业经营遭遇严峻挑战后，房屋烂尾事件更多了，提前还贷事件出现了，购房者维权更多了，大家对预售制的批判更多了，对现售的讨论更多了，对现售取代预售的期待更高了，是否将预售制度取消了，所有的问题就迎刃而解了？
现售的讨论变多了，现售探索有三种类型
一直以来，现售也不是一个新鲜词汇，也不是没有出现过，最近这些年大家也都在做一些现售的探索。总结起来，对于现房销售的探索共有三种类型：
土地端设置现房销售条件，或竞现房销售面积，或要求现房销售
2016年开始，包括北京、南京、杭州等在内的热点城市已在土地端设置了现房销售条件，2021年，2022年，2023年也均有城市在土地出让环节要求地块实行现房销售。
可以看出，设置现售销售条件的城市具有以下几个特征：一是都是基本面优、有需求、有购买力的热点城市，像北京、南京、杭州、深圳等；二是，并没有在土地出让时全面铺开现房销售，而是选择一些地块来推进，从而达到提高土地出让标准，控制拿地热度的目的。
直接取消预售制度，实行现房销售
2020年年初，海南省投下重磅文件，取消预售制度，实行现房制度，而这也是目前第一个推行现房销售的省份，2023年，雄安新区直接取消商品住房预售制度，实行现房销售。直接取消预售制度，实行现房销售需要结合当地的实际情况，绝大多数城市和地区都无法直接取消，海南的房地产市场有其历史沿革，历年在政策调控上也处于先行，并全域最严，雄安新区建设的目的主要是为了承接北京非首都功能，有其自身的责任和使命存在，取消预售制度有其合理性。
试点先行，优选条件匹配的城市推进现售试点
2023年1月，住建部全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”，自此，多省份接连表态要先行先试，开展现房销售试点，包括山东、安徽、湖南、河南、四川、湖南、山西、德州、荆门、郴州等省市。
2023年11月，湖北省荆门市人民政府办公室发布《市人民政府办公室关于印发荆门市商品房现房销售试点工作实施方案的通知》，提出“要不断提高新建商品房现房销售的比重和规模，逐步推进新建商品房全部实现现房销售”，试点范围为东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区新出让的房地产开发用地。试点时间和阶段明确，2023年10月底前为启动阶段，主要是制定具体方案；2023年11月至2026年2月为实施阶段，主要是选定地块、项目审批、启动建设、联合验收、销售办证。2026年2月至2026年9月为总结推广阶段，坚持“边推进、边总结、边推广”，扩大试点范围，逐步实现商品房销售由预售向现售经营模式转变，并配套出台支持举措，对实行现房销售的企业进行税收减免，强化现房销售试点保障。
现阶段取消预售的条件还不成熟
行业对预售制度批判的根源在于，因为预售制度是企业杠杆的第一大来来源，行业普遍认为,企业拿了购房者的钱去做其他事情了，去拿地，去做大规模，并没有将钱用在房屋建设本身，所以导致项目质量差，或者项目直接烂尾了，购房者权益遭到极大侵害。
从数据层面看，全国商品房销售面积中，期房占比一路上行到接近90%的比例，虽然2022年开始有下探的趋势，但至2023年这一数据仍保持在80%附近，预售制给予房企的杠杆加持可见一斑，所以在行业进入下行期、阵痛期、调整期，项目端的问题频繁出现，人们对于预售制度的“恨”更深了，普遍认为，如果没有预售制度，就只是现房销售，购房者能够实现“所见即所得”，很多问题就不会出现了。如果不采用预售制度，企业没有那么容易拿到钱，就不会无所畏惧，敢拼敢干，最后杠杆守不住，无力支撑倒下了。
当然，预售制度确实使企业在发展上加了杠杆，但如果说房屋质量差、项目烂尾都是因为预售制度这也有失公允。归根到底，预售制度与现房销售其实都是一种手段，或者说是辅助行业发展的工具，制度都是服务于使用者的，用不用得好，作用发挥的如何，关键还是看使用者的使用。根本上的问题可能还是在于管理上，预售资金的管理松散，企业可以任意支取，以至于预售资金的使用违规。
且不说实行现房销售是否能将当前行业出现的问题全部化解，单单从当前的市场行情来看，取消预售制度的条件还不具备，行业仍在阵痛期，企业暴雷事件未止，连头部企业都难免被外部冲击波及，行业信心并未修复，融资环境依旧紧缩，销售冷清，回款已经受限，倘若现在取消预售制度无疑是雪上加霜，对企业而言是断了活路，这会加速企业的倒下，一系列的连锁反应可想而知，风险控制难度攀升。
预售与现售要双轨，强化改革和约束更有效
在推动房地产行业稳健发展的过程中，预售制和现房销售并不是对立的存在，可以使用这一手段，也同样可以使用另一手段，也没有必要将两者对立起来，只取其一，让两者配合使用，使其作用最大化或是理想的选择，现阶段推进制度的改革完善，强化制度约束或比直接取消制度更有利控制风险，解决当下的问题。
因时制宜，因地制宜改革预售制度，强化预售监管。预售制度在国内已使用了20余年，制度本身也在适应中国房地产市场的发展，如今行业形势发生了重大变化，我们曾经采用过的制度也有必要根据实际情况做进一步的改革和调整，使其能够更好的服务于中国房地产行业的发展。当下的重点是管好资金，可以从三方面入手，一是提高商品住宅预售标准，缩短预售与交付的时间周期，有条件的城市或项目可尝试在项目全部建成后网签，交付后按揭，最大化确保项目的顺利建设和购房者的利益保障，让购房者实现房屋购买的“所见即所得，所得能尽享”；二是强化预售资金监管，严控支取，根据实际需要确定监管额度，增加提取节点，纠正第三方开立监管账户现象，规范资金用途，严厉杜绝资金违规挪用，一旦违规，对涉事企业和机构严厉追责；三是因城施策，因企施策，灵活调整，根据城市发展、企业信用情况灵活调整预售监管，管好不管死，兼顾好购房者和企业利益，对于信用度高、交付力强的企业可考虑设置白名单，在预售监管上给予更高的灵活度，激发企业活力，保护好优质房企，引导企业向着更高质量方向发展，进而带动整个行业走上更良性、更稳健的发展之路。
有序推动现售试点，缓步徐行，由点到面。从上文各地的实际操作案例，我们也可以看出，现售试点也是大家也正在探索的方向，绝大多数省市地区也并没有一次性取消预售制度，而是尝试通过试点方式稳步的往前推进。
现售试点宜缓步徐行，其一、一些城市可以尝试探索实行现房销售，但是在力度和节奏上要有强把控，不宜将步子迈的太大，可以优选北、上、广、深、杭等基础条件更优的城市进行试点，并设置试点期限，每个时间段内要做什么，达到怎样的目标，不断总结经验，发现问题，改进完善，根据实际试点情况决定下一步动作，总结出一套可供推广的红宝书，规避实际操作过程的风险点，由点到面的扩大试点的范围；
其二、对比式推进，探索单一项目预售与现售的结合，对比两大制度实施的优劣，优化调整；
其三、政策层面鼓励支持现售，给予实行现售的企业和项目定向的政策倾斜和保障，如项目资金不监管、契税减免、强化组织保障、创新现售制度金融产品等，为现售制度的推动奠定好基础。
房地产行业仍有很长的路要走，想要走过现阶段的困难一定需要耗费巨大的精力和努力，也不见得都能有所成效，可以肯定的是已经出险的企业一定会有部分退出，单单一环的努力还远远不够，环环相扣，层层发力才有可能将行业更快引向良性发展之路。
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