小区物业纠纷如何解？
小区物业纠纷如何解？
原标题：“消未起之患”，赋能基层治理，今年，湖北武汉物业纠纷诉讼年收案量同比大幅减少。且看——（引题）
小区物业纠纷如何解？（主题）
人民法院报记者 王田甜 通讯员 刘畅 邓爽 杨璇 高禛
居民小区，城市的最小细胞，城市治理的最小单元。近日，记者从湖北省武汉市中级人民法院获悉，今年武汉市物业纠纷诉讼年收案量同比大幅减少。原因何在？记者就此进行了走访。
精准把脉开方“司法建议”
“改进物业服务后，业主认同感提高了，我们和业主的关系也越来越融洽了。”汉阳区某居民小区物业公司负责人非常感谢法院提出的司法建议。
为做实“抓前端、治未病”司法理念，汉阳区人民法院专业法官团队进驻指导物业纠纷调解工作，针对矛盾多发易发领域，向小区物业公司发出司法建议，有效促进纠纷源头防治。
司法建议聚焦小区物业纠纷成因，提出提高管理服务水平、加强业主反馈问题整治、做好信息公示公开、完善投诉处置反馈机制4方面建议，并指导物业公司以《告居民温馨提示书》形式，展示工作内容，积极争取业主的理解与支持。司法建议发出后，物业公司切实纠正服务管理问题，狠抓物业服务质量提升，从源头上减少纠纷产生。小区成讼数量同比下降45.1%。
据调解室负责人、汉阳区法院法官周晶介绍，今年以来，汉阳区法院持续加强与区司法局、房管局、街道社区等联动对接，充分发挥社区熟悉民情和法院专业调解的优势，构建“楼栋长先行沟通、网格员就地调解、社区律师联合调解、物调委专业调解、法院裁判终局”的矛盾纠纷过滤网，促成300余起物业纠纷就地化解、前端化解、实质化解。
“实践中，我们发现物业公司有很强的调解意愿。法院基于调解提出的整改建议，物业公司一般都能接受、主动整改，这也助推了矛盾纠纷的解决。”汉阳区房管局物业和房屋安全管理中心主任张纲说。
今年上半年，武汉经济技术开发区人民法院在分析梳理案件数据时发现，该院受理的物业服务类案件中，某物业管理公司的案件占比较高、增速较快，从2019年的14件增至2023年上半年的253件。
“6月起，我们对这家物业管理公司涉诉物业管理服务问题开展调研，结果发现这家物业管理公司有着20年的历史，口碑比较好，但近年因管理不善，业主们意见很大。”
经开区法院向物业管理公司发出司法建议，指出公司在服务内容、方式、收费标准方面所存在的问题，靶向开出“药方”。公司负责人对法院表示感谢，在随后的工作中，物业公司持续开展物业服务、人员培训、沟通反馈机制等方面的整改，不断提升服务品质，对这家公司物业服务的投诉大幅下降。
发挥“示范判决+诉前调解”模式优势
今年2月起，某物业公司陆续向青山区人民法院提起物业纠纷诉讼，要求法院判决业主补缴物业费。
法官迅速联系涉案业主，了解双方争议焦点，组织双方代表参与诉前调解。经多方努力，青山区法院对确需进入诉讼程序的物业纠纷诉讼作出了示范判决。
接下来，青山区法院“乐军品牌调解室”团队与特邀调解员一起入户走访，解读示范判决，宣讲法律知识，引导同类纠纷参照示范判决结果开展调解。
“听了法官的讲解，感觉我们之前的做法有些不合适。”
“别的业主和我们情况类似，法院都这么判了，我们还不如和物业公司谈一谈，有了法院的主持，相信不会吃亏。”
最终，在多方共同努力下，60户涉物业服务合同纠纷业主一致同意法官提出的调解建议。在法官主持下，物业公司与业主代表现场签订调解协议，部分业主当场扫码缴清物业费。
“好的示范判决对于类案调解有很好的促进作用。”青山区法院充分发挥“示范判决+诉前调解”模式优势，今年以来诉前化解纠纷6500余件，调解成功率近八成。
建立“法院+房管局+物调委”物业纠纷诉调对接机制
“太感谢你们了，物业公司已修好了渗水外墙。” 11月15日，武汉市洪山区某小区业主张某紧握洪山区人民法院法官杨庆九的双手，表达感谢。
去年年底，几位业主拒缴物业费并与物业公司发生激烈争吵，双方各不相让，闹着要打官司。
“不能将小问题拖成大矛盾。”杨庆九和调解员一同来到该小区物业服务中心，就业主反映的渗水问题开展面对面调解，并特别邀请了区房管局物业科的工作人员参加。
“外面下雨，屋内得连夜挪桌子，真的很烦心。”小区业主小张带头“开炮”，另外几位业主马上附议。
“我们不是不修，但用住房维修基金得大多数业主投票同意，目前业主委员会还没组建起来，贸然组织投票不符合法律规定。”物业公司表示委屈。
“办法终会有的，大家别着急。”杨庆九详细了解各方诉求，结合之前的调查结果，给出建议：一是加快推进业主委员会的成立和投票；二是建议物业公司从公共收益中先拿出一部分费用，尽快启动维修，得到大家一致赞同。
在各方努力下，该小区物业申请用公共收益账户周转维修费，解决漏水难题。业主也主动补缴了久拖的物业费。
相向而行，凝聚合力。洪山区法院建立“法院+房管局+物调委”物业纠纷诉调对接机制，以街道为单位，联合区房管局、街道公共服务办公室共同签订物业纠纷化解合作备忘录，今年共同化解各类物业纠纷200余起。
以“抓前端、治未病”理念，狠抓诉源治理，近年来，武汉两级法院推动形成了以“源头预防为先，非诉机制挺前，法院裁判终局，多部门共治”为核心的诉源治理新实践，积极主动融入共建共治共享的基层社会治理新格局，成效不断显现。
来源：人民法院报