近日，津市市人民法院调解室人声鼎沸，热气袅袅的茶香中，一份关乎近500名业主的和解协议正在被郑重签署。至此，一场涉及业主数百户、金额数百万、纠缠十余年的物业纠纷僵局终于被打破，以一纸协议圆满化解。

那么，“一纸协议”背后隐藏着怎样的故事？让我们一起一探究竟。

十余年“死结”：一场恶性循环的物业困局

时针拨回到2011年。某物业公司入驻津市某小区后，因地下车库高价出售、地面停车混乱、消防设施缺失、绿化无人维护等一系列问题，业主不满情绪日益积累，并以拒缴物业费的方式表达抗议。

物业公司则因收费率低导致经营困难，服务质量进一步下滑。双方陷入了“服务差—不缴费—服务更差”的恶性循环，即便小区成立业委会并签订合同，也未能打破僵局。

2024年，随着该物业公司退出，矛盾彻底爆发：466户业主累计欠费300余万元，新入驻物业为整改小区垫资70余万元。原物业公司欲批量起诉业主追讨欠费，业委会则反诉要求赔偿整改费用。一场涉及面广、金额大、积怨深的群体性纠纷一触即发。

“和商茶叙”：清茶一杯解“心结”

如何破解困局？津市市人民法院组织民事专业法官会议对该案进行了研判。

“该案看似是钱的问题，实则是心的隔阂，化解双方心结是破解困局的关键。”“这类纠纷涉及业主众多，如果机械判决，不仅执行困难，还可能激化矛盾，无助于社区长久和谐。”会上，法官纷纷发言，最终确立了“以调解为主”的办案思路，并决定运用“和商茶叙”调解法全力化解纠纷。

“‘和商茶叙’调解法是津市法院结合本土特色文化提炼的特色调解方法，将当地码头文化中的‘吃讲茶’传统与现代调解机制结合，通过营造茶叙氛围、聚焦和商内核、实现共赢局面化解矛盾。”该院立案庭负责人介绍道。

案件办理初期，面对双方拒绝调解的态度，该院将双方邀请到法院，承办法官为双方斟上一杯清茶，从纠纷的源头聊起。一方面倾听业主十多年的不便与诉求，一方面了解物业公司经营的实际困境。

在茶叙中，承办法官与双方深入沟通，明确业主依法缴费的义务和业委会的协调职责，同时告知物业公司要正视服务短板。首次茶叙，承办法官通过换位思考的引导，有效降低了双方对立情绪。

随后，法院联合街道社区，先后4次组织业委会、物业公司召开“茶叙”会。在协商中，法院聚焦症结，将停车管理、设施维护、费用计算等核心争议逐一摆上台面，结合法律规定和实际情况逐项分析。同时，街道社区则充当“商会”角色，利用辖区“管理者”的身份参与调解，进一步获得了双方信任。在茶叙中，双方逐步缩小了意见分歧。

最终，经过5次“茶叙”，双方消除了各自顾虑，敲定了一份双方均满意的协议：业主享受折扣物业费，物业公司承担小区的修缮费用。随着双方撤诉并履行协议，这起长达十余年的纠纷画上了圆满句号。

治理“向前看”：从“一案解决”到“全域预防”

个案的成功化解，开启了津市市人民法院关于物业纠纷多元化解的更深思考。为从根本上减少此类纠纷，近年来，该院主动将司法服务端口前移，推出了一系列创新举措。

实地调研，绘制“问题地图”。由院领导带队，民事审判团队对近两年物业纠纷案件进行系统梳理，并深入多个涉诉小区实地走访。将“坐堂办案”变为“上门巡诊”，将调查发现的共性问题形成清单，为提前介入和精准指导奠定基础。

行业座谈，开出“司法药方”。该院专门召集全市物业公司召开座谈会。会上既倾听企业经营的现实困难，也直指服务中存在的普遍问题。法院则通过展示实地拍摄的图片和问题清单，进行案例释法，敦促企业提升服务意识，实现“质价相符”，从源头上减少纠纷产生。

府院联动，构筑“共治同心圆”。面对涉及业委会和群体性业主的复杂案件，该院主动依托府院联动机制，邀请街道、社区等基层组织共同参与调解。另一方面，加大普法宣传力度，联合住保中心、街道开展送法进社区进小区活动，在人流集中的广场、公园通过展板展示、发放印有物业普法知识的小扇子、现场法官答疑等方式，积极引导群众依法理性维权。

“我们的目标，从来不仅仅是判决一个案件，而是修复一段关系、规范一个行业、促进一片和谐。”津市市人民法院院长曾令军表示。

民生无小事，枝叶总关情。津市市人民法院将司法实践深度融入基层社会治理，积极探索“源头预防、多元化解、司法保障”的物业纠纷解决新路径，坚持做到“小案事不小、小案不小办”。“一纸协议”背后的司法智慧与为民情怀，正是践行新时代司法理念的生动写照。

来源：湖南高院

编辑：邱琪