齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 范佳

在城市化进程加速推进的当下，居民小区作为城市生活的基本单元，其管理水平直接关系到群众的切身利益与社区的和谐稳定。物业服务纠纷因其涉及主体多元、利益关联紧密，已成为基层社会治理中的常见难点。菏泽市曹县青菏街道调委会（以下简称“调委会”）成功调解的一起因雨季积水引发的物业费纠纷，生动展现了基层调解组织坚持“法理为基、民生为本”，运用多元手段化解矛盾、促进和谐的实践成效。

汛期积水扰经营 物业费争议初显现

案件源于曹县某小区一间经营多年的社区书法培训班。业主杨某某将临街商铺租赁给张某某开店。该店因服务亲和、教学水平高，深受居民欢迎，经营状况稳定。然而，2024年夏季汛期，连续强降雨导致小区排水系统不堪重负，该店门前出现严重积水，最深处几近漫入店内，不仅影响正常营业，更使纸张、设备面临浸泡风险。承租人张某某多次通过业主群向物业公司反映积水问题，均未获回应。为自救，张某某自购沙袋堆筑“防洪堤”，耗费大量精力。然而，一次暴雨中，张某某准备参加全国比赛的一幅书画作品在积水中毁损，眼见赛期临近且无法补救，一个多月的辛苦创作付诸东流，这让张某某极为恼火。在此之后张某某多次投诉物业，并拒绝缴纳物业费。

张某某认为，自己按时缴纳物业费，理应享受包括防汛排水在内的基本服务，物业公司的“不作为”已构成违约，遂决定拒缴物业费以表达不满。因张某某在此次暴雨积水中损失最大，其表态得到小区内其他对物业服务存有异议本持观望态度的商户积极响应，形成集体拒缴态势，直接影响物业公司运营。2025年5月，物业公司为维护权益，将业主杨某某等诉至曹县人民法院。

法院受理后，鉴于案件涉及群体利益且矛盾易于激化，为促进诉源治理，将案件通过一站式矛盾纠纷调解平台推送至调委会，力求通过调解实现案结事了、定分止争。

多方走访明症结 聚焦关键破僵局

调委会受理后，立即指派经验丰富的调解员展开工作。调解员联合社区干部，通过实地查看积水区域、分别约谈各方当事人等方式，全面了解案情，梳理出矛盾焦点：业主杨某某认为，物业费实际由承租人张某某产生，依据租赁合同应由张某某承担，自己不应代为支付；承租人张某某坚持，物业公司服务存在严重瑕疵，未履行排水等基本义务，自身权益受损，拒缴物业费是合理维权；物业公司承认汛期排水压力大、响应确有不足，但强调暴雨积水主要是管网问题，非物业公司一家之力能改变，且物业服务具有公共性，个别问题不应成为拒缴全部费用的理由，公司正常运营已受影响。

三方各执一词，情绪对立。调解员分析认为，化解纠纷的关键在于厘清法律关系、平衡各方诉求，并找准突破口。承租人张某某既是纠纷的直接引发者，也是物业服务的实际感受者，成为调解工作的重点对象。

法理人情相结合 巧解疙瘩促和解

针对纠纷核心，调解员制定了“情理先行、法理断后”的调解策略。

首先，稳定情绪，建立信任。调解员充分肯定张某某经营书法培训班对社区文化建设的贡献，理解其因积水问题产生的焦虑与不满，拉近心理距离。

其次，厘清责任，解析法律。调解员会同当事人仔细审阅租赁合同，明确指出其中明确约定租赁期间物业费等由承租人张某某承担，明确了其合同付款义务。同时，向张某某释明法律风险：业主杨某某若因物业费败诉，极有可能依据租赁合同向张某某追偿；张某某主张物业违约却缺乏有效证据支撑，诉讼风险较高；一旦与房东关系破裂，培训班经营稳定性将受严重影响，得不偿失。

再次，引导理性，寻求出路。调解员指出，“拒缴”并非维权最佳途径，反而可能使自身陷入被动。建议张某某在履行缴费义务的同时，可通过书面形式要求物业整改，或联合业委会等组织督促物业提升服务，乃至依法合规更换物业公司。经过耐心疏导，张某某认识到拒缴行为的冲动性与潜在风险，态度转向缓和，表示愿意协商。

同时，调解员对物业公司进行约谈，严肃指出其在防汛应急、诉求响应等方面存在的不足，要求其依据《物业管理条例》及合同约定，切实履行义务，提升服务质量，回应业主合理关切。物业公司承认工作短板，承诺进行整改。

达成协议止纷争 落实整改固成效

最终，在调解员的主持下，三方本着互谅互让的原则，最终达成一致意见，并签订调解协议。

协议签订后，各方均按约履行。物业公司积极落实整改措施，小区排水问题得到改善，服务透明度提升。一场可能对簿公堂、影响社区和谐的纠纷得以圆满化解。

基层调解工作是维护社会和谐稳定的第一道防线。调委会通过专业、耐心、细致的工作，将矛盾化解在基层、化解在萌芽状态，生动践行了新时代“枫桥经验”，为提升基层社会治理能力提供了实践范例。