像《动物森友会》的主人公一样拥有属于自己的一座岛，并按照自己的喜好经营和装扮它，几乎是每个模拟经营玩家的梦想。

现实中，许多国家海域范围内都遍布着人迹罕至的无居民岛，其中一些岛屿确实是可以交易并开发的。

早在2003年，我国《无居民海岛保护与利用管理规定》中就对如何成为岛主做了明确规定：单位和个人利用无居民海岛，应当向县级以上海洋行政主管部门提出申请，并提交包括个人资信证明、海岛利用方案、利用海岛的保护方案、无居民海岛利用申请书等在内的申请材料。

这看似是“动森”的岛主梦照进现实。然而，购买并经营一座无人岛真的有游戏中那么轻松容易吗？需要怎样的条件才能买得起自己的岛？

文 | Paella 图 | 四象设计部

对于“无人岛”这个词，我们脑中经常会浮现无数暇想，它可以是《饥饿游戏》中大逃杀的竞技场，也可以是《鲁滨逊漂流记》中的探险地，还可以是模拟经营游戏中发家致富的起点。

什么样的海岛才是“无人岛”？根据《中华人民共和国海岛保护法》第五十七条规定，无居民海岛是指不属于居民户籍管理的住址登记地的海岛。

截至2020年，我国总计有11000多个海岛，其中无居民海岛数量极多，约占全部海岛数量的96%。

我国海岛分布不均，呈现南方多、北方少，近岸多、远岸少的特点。按区域划分，89%集中在东海和南海。

而面积在500平米以上，比较有开发价值的无居民海岛，主要分布于浙江、福建和广东三省，浙江省有2836个，福建省有1419个，广东省有796个。辽宁是我国北方海岛最多的省份，目前共确认有海岛633个，其中有居民海岛44个，无居民海岛589个。

这么多未经开发的无居民海岛，看似是一片充满希望的蓝海，但深入了解其背后的门道，就会发现实际情况和想象中大相径庭。

首先，从所有权来看，无居民海岛属于国家所有，个人或机构可以申请的只是使用权，可以理解为租用，并且所有类型的无居民海岛开发使用权的期限最长不得超过50年。

其次，根据无居民海岛的定义，其不得作为常住户口居住地，因此“岛主”并不能常驻在岛上，只有部分开发权，且权利非常有限。

即便如此，由于网络上经常刷到“只要3700元，就能在辽宁买下一个岛”等令人心驰神往的报道，咨询买岛的个人与公司仍然络绎不绝。“买”一座无人岛真的这么便宜吗？

对于这个问题，我们参考了财政部与原国家海洋局共同制定的《无居民海岛使用金征收标准》，其中列举了6个等别、9类用途以及6种用岛方式，这三大因素共同决定了使用金的征收额度，即一共有324种不同的最低征收标准。

以辽宁大连瓦房店市的鹁鸽坨子岛为例，它的主要用途为旅游娱乐用岛或渔业用岛，面积为0.5公顷，等次为四等，按照原生利用开发的价格为0.49万元/年（旅游）、0.2万元/年（渔业），如果使用期为50年计算，需要旅游娱乐用岛和渔业用岛需缴纳的使用金分别为12.25万和5万元。

参照海域使用权的有关规定执行，无居民海岛开发利用的最高期限是养殖用岛15年，旅游、娱乐用岛25年，盐业、矿业用岛30年，公益事业用岛40年，港口、修造船厂等建设工程用岛50年。

5万块钱就能包下一座岛50年，怎么看都不会是亏本买卖。按照市场逻辑，开发商和“岛主”们应该蜂拥而至，将这些空置海岛的价值充分开发利用起来。

但数据统计却显示了相反的结果，2011年，原国家海洋局首次对外公布了第一批可开发利用的无居民海岛名录，共计 176 个岛屿。然而2016、2017两年发布的《海岛统计调查公报》显示，在2011-2017年七年间，国内仅批准了26个无居民海岛的开发项目。

造成这种结果的原因是开发商们的“心有余而力不足”。首先，项目投资门槛很高，即便是再小的岛屿，想要开发也需要修建码头、供水、供电、防台风设施，动辄上亿元，很多企业和个人难以承担。

其次，无人岛能够实现的盈利模式有限，绝大多数私人开发的岛屿只能做旅游或养殖项目，缺乏多样化商业模式，投资回报周期长，对于需要快速回收资金的投资者并不具有吸引力。

最后，政策风险也无法忽视。由于岛屿的归属权仍属于国家，开发也受国家海洋、环保、土地、军事多重部门监管限制，审批手续繁琐，周期长，劝退了不少申请者。很多投资人也担心政策变化而收回使用权，并不愿意已身试险。

从国家战略安全因素来讲，无居民海岛涉及国防海洋权益和领土安全，不可能像一般不动产一样随意买卖或开发。

并且，中国沿海岛屿很多是珍稀动植物栖息地、红树林、珊瑚礁区域。国家在《无居民海岛保护利用管理规定》中明确“保护优先、严格准入”，批准开发的少量岛屿，往往带有示范试点性质（如旅游开发、生态修复），并没有完全向市场开放。

在这种状况下，许多梦想着拥有自己岛屿的人们开始将目光转向在国外买岛。2023年初，一段“30岁中国女子在日本买下70万平方米小岛”的视频引起广泛关注，让广大不差钱的预备“岛主”们看到了一丝希望。

在国外买岛会比在国内更容易吗？我们分别搜寻了中国、美国、日本、泰国四个国家对于岛屿购买或租用的相关法律法规，来评估作为外国人出海买岛的可行性。

从图表中可以看出，中国与泰国对岛屿交易的门槛规定是相当严格的，不允许外国人购买，即使花钱投资也没有岛屿的产权。

而美国与日本在岛屿交易上的准入条件相对较为宽松，允许外国人购买，并且拥有永久产权，能够相对自由地转售。

然而，准入门槛低并不意味着当“岛主”就很容易，得到了岛屿的产权或使用权，也并不意味着想做什么就做什么。“岛主”们真正的挑战在后续的开发环节。

我们以美国为例，这里绝大多数私人岛屿都可以像普通房地产一样买卖，甚至有大量专门的网站，甚至可以像买别墅一样看到公开挂牌信息，只要有“钞能力”，得到一座岛屿易如反掌。

但到了开发环节，岛主们面临的不是笑脸相迎的中介，而是冰冷厚重的法律文件和严苛的审批程序。开发岛屿第一步，建设码头十分重要，只要涉及海岸线、湿地、码头建设等，必须向美国陆军工兵团（USACE） 申请许可，且必须符合《海岸带管理法》（CZMA），由所在州审查是否与州海岸带规划一致。这一过程可能需要花费6-12个月。

比起初步的开发许可审查，耗时的程序在于环保评估。一般的小项目（如修建私人住宅）可能只需环境评估报告（EA），几个月可批。但如果涉及到度假村、旅游开发等大型项目，通常需完整的环境影响报告书（EIS），包括生态调查、公众意见收集、补偿措施，动辄耗时 2–3 年。

顺利通过了环保评估，还要经历更“地狱”的公众听证，许多岛屿的开发可能遭到地方居民、环保组织的反对。如果有人对此提起诉讼，项目可能无限期拖延。只有在所有许可获批、所有审查和听证通过后，才能正式施工。

由于这个过程实在太过于冗长和高风险，很多买家最后只能把岛屿作为私人度假地，而非大规模商业项目。

事实上，全球大部分国家对于岛屿开发的审查严格程度都超出我们的想象。现实毕竟不是游戏，海岛不仅是资源和资产，更是生态系统与国家主权的敏感节点。面对高昂的开发和后续维护费用，严苛的审批和现实限制，以及漫长的等待时间，或许大部分人还是会选择沉浸在虚拟的世界中，幻想着开辟一片只属于自己的世外桃源。