文｜陈聪 张全国 刘河维 刘东航

2025年8月，北京和上海相继发布房地产市场优化政策，政策内容集中在限购、公积金贷款支持等方面。我们认为，房地产政策的进一步优化，不仅有利于释放短期需求，更说明面对巩固市场止跌回稳的要求，政策并不会无所作为，而会结合现实情况积极出台相关措施。

▍事件：

8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》。8月25日，上海市住房城乡建设管理委等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》。

▍优化政策内容集中在限购、公积金贷款支持等方面。

京沪两地分别规定，在北京五环外或上海外环外符合限购条件的居民家庭不再限制购房套数，单身按照居民家庭执行限购政策。结合地方实际，不同程度提高了公积金贷款额度。同时，上海还优化了商贷利率定价机制，不再区分首套和二套住房，并完善了房产税政策。

▍市场短期或延续惯性趋势，但止跌回稳具备坚实基础。

预计限购、公积金等政策措施，在短期对交易量价的边际影响不算明显。高频数据显示，8月北京出台相关政策之后，二手量价维持了此前的惯性趋势。全国来看，根据国家统计局，2025年1-7月商品房销售金额同比下降6.5%，降幅较1-6月扩大1个百分点，预计8月态势并未发生根本性变化。但放眼长远，有利因素正在不断积累。一方面，新房的供给持续下行，供给已经呈现以二手房为主的态势，根据头部中介平台，140个城市二手房挂牌量自年初以来已经上升了7.4%。一旦市场预期明显好转，二手房供给可能转向收缩。另一方面，历史维度来看政策累积幅度较大，按揭贷款利率，住房交易税率都在历史上最低的水平附近，且还在进一步优化。

▍住宅开发企业积极应对，提升经营安全边际。

住宅开发企业普遍采取了多种措施优化经营。首先是一边优化项目规划，一边去化存量项目，例如，绿城中国2025年上半年实现2021年及以前的库存去化190亿元，万科近三年累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元。其次是补充土地储备，避免可售货值和库存平均质素持续下行，例如，根据Wind，上海2025年1-7月住宅类土地成交金额同比增长27%。最后是严格控制成本费用，我们统计已经披露中报的大市值地产公司2025年上半年管理和营销费用同比下降11%。

▍房地产企业积极谋求转型投融管退。

企业走向运营型资产的客观环境已经逐渐成熟。首先是REITs市场蓬勃发展，当前总市值已经达到了2,168亿元，多层次的资产出表通道也逐渐得到构建。其次是品牌企业的运营护城河凸显，例如部分企业的同店销售额得以持续跑赢社零平均增速。最后是全社会高收益稳定回报的资产逐渐变少，Cap Rate可能趋势性下行。

▍风险因素：

由于房价的惯性下跌，部分公司的当前重估资产价值，和公司历史成本记录的净资产确实存在不小的差异，企业可能持续计提存货跌价准备。部分投资性不动产租金水平可能仍有下行压力。

▍优化政策的战略重要性超过对市场的直接影响，看好两类蓝筹标的。

我们认为，房地产政策的进一步优化，不仅有利于释放短期需求，更说明面对巩固市场止跌回稳的要求，政策也有进一步优化空间，并会结合现实情况积极出台相关措施。现阶段，我们看好已经搭建起投融管退通道，已经拥有同店租金持续增长的物业组合的重资产企业，也看好愿意积极扩大股东回报，盈利能力稳定的轻资产公司。一旦市场走出惯性下行通道，则交易服务商的弹性也可能会充分体现。

来源：中信证券研究