国家统计局最新公布的数据显示，5月份我国楼市出现一些变化，一线城市新房价格环比由上月持平转为下降0.2%，二线城市新房价格环比由上月持平转为下降0.2%。三线城市新房价格环比下降0.3%。二手房方面，一线城市二手房价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.5个百分点，二、三线城市二手房价格环比均下降0.5%，降幅均扩大0.1个百分点。

5月市场总体运行平稳，价格变化也属于正常波动。在去年9月相关部门推出一揽子增量政策后，楼市持续复苏，今年年初在新的政策刺激影响下，楼市也迎来短暂的“小阳春”。5月份楼市的走势一定程度上体现了政策边际效应递减，与此同时，二手房“以价换量”的思维仍然主导市场，价格走低增加了成交量与找房热度，接下来应该继续采取政策稳定市场预期。

实现市场的持续稳定和复苏需要时间来消化和构筑，5月份的价格波动是这个过程中的必然现象。不过，我国楼市目前存在的一些结构性问题，仍然需要引起重视。

我国许多城市的中心区主要以老旧社区为主，一直以来，“学区”概念支撑着老旧小区维持较高的价格，现在学区住房需求正在减少。根据《2024年全国教育事业发展统计公报》显示，2024年全国共有幼儿园25.33万所，较上一年数量减少了2万多所，在园儿童数量减少了500多万。今年一些城市的学区报名也在减少，意味着学区住房需求在减少。

一旦中心城区老旧小区的学区功能减弱，房子便可能会因为加速折旧、居民置换“好房子”的需求等因素低价抛售，尤其是随着“好房子”供给增加，市场上可能会形成跷跷板效应：旧的加速贬值，新的则会更贵。今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于持续推进城市更新行动的意见》，推动实施城市更新行动。老旧小区整治改造会改善和提高人居环境，但不会对老旧小区房价产生强支撑。

目前，市场上出现老旧小区房价下跌以及“好房子”供不应求的结构性现象，同时老旧小区价格持续下跌又对存量新房交易产生影响。因此，应该将城市更新与建设好房子结合起来，在一线城市市区内选择一两个过于老旧的小区探索重建方案。城市更新主要体现为创造就业，拆迁往往因成本较高而难以实施，重建则以相对低成本产生了投资拉动效应。原地重建有助于提升其他老旧小区住房潜在价值，增加“好房子”供给，可以避免市场过于集中低价抛售老旧住宅，改善结构性问题。

事实上，随着住房价格下跌，一线城市老旧小区的租金回报率有机会上升。根据6月9日广州市房屋交易监管中心公布的2024年广州市房屋租金参考价（基于市场价格的平均租金水平），市场根据房价与租金计算租金回报率大约都在2%的水平左右，高于五大行存款利率，目前5年期内存款利率均低于2%。此外，根据市场机构的一项调查显示，2024年重点50城租金回报率为2.06%，创自2019年监测以来新高。因此，积极发展服务业消费，维持城市较高就业率水平与租赁市场繁荣，形成相对较高的租金回报率，有利于稳定楼市。

据不完全统计，5月上海共有9个新开楼盘实现“日光”，走出独立行情，这显示出主要城市的“好房子”需求旺盛。因此，应均衡推进构建房地产发展新模式与短期实现房地产市场平稳运行，尤其是平衡好“好房子”的增量建设与存量的老旧小区、新房处置，对于后者，可以考虑适当增加收储力度以及试点旧房重建。与此同时，应进一步优化相关住房销售和购买政策，促进市场加快调整，这有利于改善市场预期，激活市场需求。