最高法院：房地产合作开发项目中的新增土地，是否属于合作开发范围？

合作协议未作特殊约定，当事人也未另外达成合意的，新增土地不属于合作开发范围

阅读提示：

房地产合作开发过程中，如果项目土地规划发生变动，对于纳入整体开发范围的新增土地，当事人是否有权主张分配利润？这部分土地是否属于合作开发范围？李营营律师团队长期专注研究与合伙有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以最高人民法院处理的合作开发房地产合同纠纷案件为例，与各位读者分享法院审理类似案件的思路。

裁判要旨：

合作协议未作特殊约定，当事人未就新增土地合作开发、利润分配达成新的合意、未实际共同开发的，即使新增土地规划纳入案涉项目，也不属于合作开发范围。

案件简介：

1.2010年1月13日，玖鑫公司与弘峰公司签订房地产《合伙开发协议》，约定玖鑫公司提供两宗土地使用权，弘峰公司筹集资金并开发。

2.2011年10月21日，玖鑫公司持有的两宗土地使用权（总面积6421.49㎡）全部变更登记至弘峰公司名下。

3.2012年6月26日，毕节市国土局将部分地块转让给弘峰公司（新增面积1900.61㎡）纳入案涉项目整体开发，项目总面积变更为8322.10㎡。

4.之后，弘峰公司未如约支付合作开发利润，玖鑫公司诉至毕节中院。毕节中院一审判决弘峰公司向玖鑫公司支付案涉项目（总面积8322.10㎡）合作开发利润。弘峰公司不服一审判决，主张新增土地1900.61㎡系弘峰公司单方取得，玖鑫公司无权分得相应利润，上诉至贵州高院。

5.2019年12月31日，贵州高院撤销毕节中院一审判决，在扣除相应面积比例后判决弘峰公司支付合作开发利润。玖鑫公司不服二审判决，主张新增土地属项目整体合作开发范围，向最高法院申请再审。

6.2020年9月27日，最高法院再审裁定驳回玖鑫公司再审申请。

争议焦点：

玖鑫公司是否有权主张分配新增土地所产生的利润？

裁判要点：

一、共同投资是合作开发的前提条件，也是共享利润的基础。

最高法院认为，玖鑫公司基于与弘峰公司之间的合作开发房地产合同关系请求分割案涉房地产项目利润。合作开发房地产合同以共同投资、共享利润、共担风险为基本特征。而共同投资既是合作的前提条件，也是共享利润的基础。

二、新增土地不是《合伙开发协议》约定的合作开发内容。

最高法院认为，案涉《合伙开发协议》约定，玖鑫公司以其享有使用权的6421.49平方米土地入股与弘峰公司进行房地产开发，项目建成后，玖鑫公司可分得规划手续办理后51%的实际建筑面积。《合伙开发协议》及其后签订的补充协议均未提及项目开发过程中新增土地面积事宜，合同内容并未显示双方缔约时已预见到项目开发过程中土地面积会增加。因此，《合伙开发协议》中确定的规划手续办理后的实际建筑面积应指协议订立时可供开发土地办理规划手续后的建筑面积，并不包括协议订立后增加土地面积纳入规划后增加的建筑面积。

三、新增土地不是项目实际开发过程中新增的合作开发内容。

（一）玖鑫公司不是新增土地的原使用权人。

最高法院认为，根据已查明事实，案涉项目新增土地是弘峰公司缴纳土地出让金后从毕节市国土资源局受让所得，玖鑫公司并非该土地的原使用权人。

（二）双方未就新增土地的利润分配进行过约定。

最高法院认为，就案涉项目而言，新增土地应属于弘峰公司的投资。双方当事人并未就新增土地所产生的利润分配进行过约定，玖鑫公司没有理由依据《合伙开发协议》约定的其对自己投入土地可享有的利润分配比例主张分配弘峰公司所投入土地产生的利润。

（三）双方未就新增土地合作开发达成过合意、未实际共同开发的，即使新增土地规划纳入案涉项目，也不属于合作开发范围。

最高法院认为，玖鑫公司未能提供证据证实双方对合作开发新增土地达成过合意或者其提供了资金、劳务、技术等对该土地进行开发。因此，虽然新增土地规划纳入案涉项目进行开发，但现有证据不足以证实该土地属于弘峰公司与玖鑫公司的合作开发范围。

综上，最高法院认为玖鑫公司无权主张分配新增土地所产生利润，再审裁定驳回玖鑫公司再审申请。

案例来源：

《贵州玖鑫医药有限公司、毕节弘峰房地产开发有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷》[案号：最高人民法院(2020)最高法民申3250号]

实战指南：

一、如何理解本案的裁判思路？

合作开发房地产合同以“共同投资，共享利润、共担风险”为基本内容，当事人可以通过提供土地使用权、资金等参与合作开发，项目完成后，当事人可以请求分配土地增值部分产生的收益。但是，用于投资的土地使用权以合作协议的明确约定为基准，如果双方在订立合同时未预见到土地面积可能发生变更，在合同履行过程中也未就新增土地开发达成新的合意，此时的新增土地面积不能当然归属于合作开发范围内，当事人自然也无权就新增面积部分请求利润分配。

二、为避免后续投资收益分配争议，合作开发房地产项目当事人应当应当尤其注意合同条款的严谨性。

房地产项目可以分地块合作开发，也可以整个项目共同合作开发，合同当事人可以约定按一定比例分配项目利润，但应尽可能明确合作开发的具体内容与范围界限。如合作项目收益分配条件已成就，通常应按照合同约定进行收益分配。因此，如果项目开发过程中所涉土地面积可能发生变更，进而可能影响项目成本、收益的，建议当事人事先以合同文本形式固定相应内容，避免后续就新增部分面积产生收益分配争议。

法律规定：

1.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条　本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。

2.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条　投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的违约情况确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的违约情况无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

延伸阅读：

1.房地产合作开发项目完成后，土地增值部分收益应按照合伙份额予以分配。

案例1：《张绪华、大冶市炜业房地产开发有限公司合伙协议纠纷》[案号：湖北省高级人民法院(2017)鄂民终271号]

湖北高院认为，“睦居园”商业项目已经开发完成，分配合伙收益的条件已经成熟，张绪华基于对G04022号地块的前期投入有权向合伙人请求分配就土地投入享有的收益。因炜业公司系张绪华、徐某某合伙关系的载体，且合伙投入的土地也由该公司直接支配，合伙投入产生的收益亦由炜业公司享有，故张绪华可向炜业公司及徐某某主张分配其就土地投入享有的收益。经查，张绪华出资投入的G04022号地块价值在“睦居园”商业项目开发期间已获大幅升值,本院（2014）鄂民一终字第00031号民事判决已确认G04022号地块增值部分为650.9646万元。炜业公司及徐某某应将该增值部分按合伙份额予以分配，按照张绪华在该土地中所占有25％的份额，其应分得土地增值部分的收益为162.74115万元,因张绪华要求炜业公司支付1152.23万元诉讼请求中包含土地增值部分的162.74115万元,对张绪华诉讼请求中的该部分收益本院予以支持,对于其他诉讼请求因无事实与法律依据,本院不予支持。

2.房地产合作开发项目的债权债务未经清理完毕、税款未经清算完毕的，不具备利润分配条件。

案例2：《胡某根与江西某某房地产开发有限公司共青分公司、胡某斌甲等合伙合同纠纷》[案号：江西省高级人民法院(2024)赣民终67号]

江西高院认为，胡某某、胡某某某合作开发房地产，借用了某丁公司的房地产开发资质，成立了某甲公司进行项目开发。原审认为可将某甲公司及合作项目下土地、房屋及其附属设施等合伙经营财产作为本案合伙项目清算范围并无不当。因双方对合伙项目开发成本、债权债务、库存房屋的价值、盈亏的清算存在较大争议，当事人一方有权申请进行合伙项目清算审计。根据查明的事实，案涉项目剩余财产涉及债权债务双方未清理及案涉合伙项目土地增值税未清算缴纳完毕，最终无法确定清理债权债务和清缴税款后项目的实际盈亏和剩余可供分配财产的价值，提前分配将存在国家税收发生流失的重大风险，本案目前尚不具备清算条件和进行可能的利润分配。待合伙项目债权债务清理、税款清算缴纳完毕后，如合伙项目确实存在盈利，胡某某可依据合伙协议另行主张分配合伙项目利润。

专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所高级合伙人，北京企业法律风险防控研究会第二届理事会理事，毕业于中国社会科学院研究生院，民商法硕士（公司法方向），专注于民商事诉讼与仲裁、商业秘密民事与刑事、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。在公司、合伙业务、担保业务领域，李营营律师长期带领团队扎根深入研究公司、合伙业务、担保与反担保诉讼案件相关的法律问题和裁判规则。在公司、合伙业务、担保与反担保领域，李营营律师根据长期深入研究专项领域的积累成果，形成了近百篇专业研究文章，在交出版社陆续出版成书的同时在平台上进行发布，希望读者能够更多了解公司、合伙业务、担保与反担保知识，避免使自己合法权益收到损害。同时，李营营律师办理多件大额公司业务、合伙业务、担保案件，并取得良好效果。在商业秘密非诉项目方面，李营营律师团队可以有效协助企业完成与商业秘密相关的融资、债股互转等业务。李营营律师团队深耕公司业务、合伙业务、知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉合伙业务、知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密诉讼实战的相关书籍、技术合同纠纷、担保纠纷、合伙纠纷、公司业务实战相关书籍，以更好服务客户。