原标题：买房不踩坑 律师来支招

围绕法拍房，热度和问题交织并存。新华社发 徐骏 作

深圳商报记者 罗凯燕

据中指法拍数据库监测，2024年1月，全国法拍市场挂拍各类法拍房源10.04万套，成交约1.27万套。

法拍房价格低，风险相对也大，有人成功“捡漏”，也有人不小心入“坑”。法拍房到底能不能买？需要小心哪些“坑”？

有人观察2年入手，顺利收房还拿到了租金

经过近两年的关注、了解和实地“调查”，林先生以网络司法拍卖形式入手了人生中第一套房子。对于自己此次购房经历，他表示对结果很满意，但在腾房成功前，心其实一直没放下来过。

2023年下半年，林先生经过反复比对，看中了几套距离自己公司较近、产权明晰、没有经济纠纷、没有租约或租期即将到期的房产，准备出手试试。

林先生说，房子拍下后，他的心情比拍之前还紧张，一直担心哪个环节出问题。好在，交税、过户都比较顺利。

林先生表示，自己此次顺利购房，有一点运气的成分，同时也是自己谨慎、认真的结果。他表示，作为司法拍卖领域的“小白”，不敢抱有侥幸心理，在多方“取经”后，仔细查看拍卖公告里的每一条说明，并多方了解相关房产的登记情况和其他背景，第一时间过滤了多产权、有较长租约等情况的房子。

有人遇到“隐藏税费”,垫付77万难追回

然而，有人欢喜有人愁。李先生近期通过京东拍卖，拍下了一套商业、办公用房。过程中，李先生发现自己踩进了两个“大坑”。

一个是房产所带的租约以及难以理清的层层转租问题。李先生介绍，在他之前，该房产有过2任业主和4位租户，且租赁关系属于层层受让和转租，涉及多个租赁合约及补充协议。其中，有两份转租合约是在查封期间或房产拍卖期间进行的。

第二个“坑”，则是“隐形税”问题。李先生说，自己拍下该房产前，特别留意了该房产上一手交易的登记价为880多万。而现在的拍卖价是700多万，低于此前的登记价，理论上，应该没有土地增值税。但在缴税过程中，税务部门却发现，该房产此前是以“作价入股”形式进行转让，未缴纳土地增值税，但两家“作价入股”的公司之间，并无入股记录，不存在股权关系，涉嫌以入股形式避税。

一方面，根据法拍房“先税后证”的要求，没有完税证明无法办理过户。另一方面，在拍下后如果悔拍，则要扣除保证金，而该物业的竞拍保证金为100万元。进退两难间，他选择了缴纳70多万元的土地增值税后，完成此次交易。

法拍房能不能买？做足功课莫踩“坑”

记者就李先生遇到的问题及法拍房交易过程中的常见问题采访华商律师事务所高级合伙人王劲松律师。

针对租客在房屋被查封期间的转租问题，王劲松律师表示，“由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用；由人民法院保管或者委托第三人、申请执行人保管的，保管人不得使用。”实践中，法院往往会从经济效用角度考虑，准许抵押查封房屋的出租使用。需要注意的是，在查封期间的转租行为，除需满足已签订的租赁合同中的转租条款外，还需要经过法院许可。

查封在先、出租在后的情况下，相关的租赁合同将无法对抗法院的强制执行。在法院要求承租人腾房时，承租人提出房屋新产权人应继续按照租赁合同履行的请求将不会被支持。新租客的租金和装修损失，应当向转租方主张。如果新租客承租时明知该房产已进入法拍流程，其自身可能要承担部分损失。

对于税费问题，王劲松律师介绍，税费承担是不动产司法拍卖中一个不可避免的问题，在执行中长期存在争议。

不动产产权变更登记遵循“先税后证”，法拍房交易中必须先缴清税款，取得完税证明，才能办理产权变更登记。而我国目前尚未出台对于司法拍卖涉税承担问题的专门法律规定，实践中，人民法院大多采用由买受人缴纳全部税费或由买受人“先行垫付、从拍卖款中退还”这两种方式。买受人垫付后，有权要求退还。但如果在担保物权人系申请执行人的情况下，司法拍卖并非产生于担保物权之前，拍卖价款会优先用于清偿有担保的债权。如果拍卖款不足以清偿债务，那么买受人垫付的税款实际上难以被退还。

他认为，我国目前在法拍房、法拍地领域仍存在一些制度空白。如司法拍卖涉税承担问题，就缺乏专门的规定，实践中做法不一，不仅成为法院在执行实务中的棘手问题，也可能会影响到竞拍买受人的合法权益。希望能尽早出台法律制度，规范相关问题。

王劲松律师提醒，法拍房价格便宜，但出现的问题和纠纷也多。常见的问题有：税费高、腾退难、过户难等。

建议前期全面核查物业相关信息，尽可能了解清楚能否正常过户、有无抵押、有无高额税费情况、有无查封、有无租赁、是否多家法院查封、是否压土地红线、是否设置居住权等。需要了解的细节还包括，原业主是通过正常买卖交易获得的产权，还是通过继承或者赠予等形式获得？土地性质是划拨还是出让？是否欠缴水电物业费以及欠缴的费用谁来承担？部分物业可能存在改建等各类问题，购房者最好实地了解物业真实状况，尽量“避坑”。如需银行贷款，还需要提前查好自己的征信，避免因征信问题无法贷款导致交易失败，损失保证金等。建议竞拍者在拍卖前咨询专业人士，了解相关的法律法规和拍卖规则，从而尽可能作出明智的决策。

风险提示

法拍房价格便宜，但出现的问题和纠纷也多。常见的问题有：税费高、腾退难（带租拍卖，租户长期不配合清场腾退以及租金纠纷）、过户难（预售房无产权证）等。