实务研究：法院拍卖共有房产，怎么做才是对的？|北京李营营律师团队
关于“共有房产应当整体拍卖并在拍卖款中保留共有份额”
司法实务研究报告
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近期，北京云亭律师事务所李营营律师团队根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》，就“共有房产如何进行拍卖、变卖等处置措施”这一问题，以“拍卖”、“共有”、“份额”为关键词，使用“中国裁判文书网”进行了案例检索。检索范围包括：（一）最高人民法院发布的指导性案例；（二）最高人民法院发布的典型案例及裁判生效的案件；（三）广东省高级人民法院发布的参考性案例及裁判生效的案件。
我们认为，以下案件在基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面具有相似性，且均为人民法院裁判生效的案件，在遇到类似案件时，法院可以参照相关案件的裁判规则作出裁判。
案例一：周某、沈某景执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书【最高人民法院 (2020)最高法民申15xx号】
最高人民法院认为，鉴于案涉房屋为共同共有，对案涉房产的查封和强制拍卖，不宜直接区分空间、分开处置，从各方当事人权益均衡保护考虑，原二审法院认为“人民法院继续执行涉案房产，案外人周某将会从执行款中获得其应有的共有财产份额，其权益不会受到损害"，理由并无不当。案外人周某只是享有案涉房产共有的部分份额的民事权益，客观上不宜认定为其享有足以排除对整个案涉房产予以强制拍卖执行的民事权益。”
案例二：肖某生、张某卿再审审查与审判监督民事裁定书【广东省高级人民法院 (2019)粤民申132xx号】
最高人民法院认为，本案的被执行人为郭某平，张某卿不是被执行人，不能因郭某平、张某卿存在夫妻关系而执行张某卿的财产。案涉房产虽然登记在郭某平一人名下，但系郭某平、张某卿在婚姻存续期间共同购买，应认定为郭某平、张某卿的夫妻共同财产。在执行法院拍卖案涉房产后，张某卿作为共同共有人享有案涉房产拍卖款50%的份额。原审确认案涉房产拍卖款的50%归张某卿所有，处理并无不当。
案例三：黄某耀、陈某植民间借贷纠纷执行审查类执行裁定书【广东省高级人民法院 (2020)粤执复xx号】
广东高院认为，异议人提出上述房产其妻子占有一半份额，拍卖会侵害其妻子财产权益及上述房子是其一家唯一住房的问题。依照法律规定，上述房产在使用功能上不可分割，依法可合并拍卖，但拍卖款在清偿上述房产银行按揭款等后应保留其妻子一半份额，故拍卖上述房产符合法律规定。
案例四：钟某某、深圳某企业服务有限公司、深圳市某贸易有限公司等合同纠纷执行审查类执行裁定书【广东省高级人民法院(2020)粤执复6xx号】
广东高院认为，本案执行标的物为宋某某与钟某某共有的、不能分割使用、无特定身份关系也难以共同使用的一套房产，按照第一种方法拍卖，难以保证买受人对于房屋的实际使用权，且涉案房产已经整体抵押给其他债权人，故采用第二种方法执行更为合情合理。综上，涉案房产中属于被执行人宋某某所有的部分应当用于执行，属于共同共有人钟某某所有的部分深圳中院已经明确将保护其份额权益。在依法保护抵押权人的优先受偿权、被执行人及其所扶养家属必要的生活费用的基础上，拍卖涉案房产并保留相应份额售房款给复议申请人并不违反法律规定。钟某某的复议请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
案例五：周某、张家界某酒店有限公司建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书【广东省高级人民法院 (2020)粤执复xx号】
广东高院认为，涉案房产虽登记在周某名下，但属周某贞与被执行人谢某共有，江门中院认为涉案房产难以作为实物分割或因分割会减损价值，故选择采用更有利于执行标的变现的处置方式，以便快捷地实现执行目的，乃执行法院的权利。江门中院裁定对涉案房产采取整体拍卖,并将拍卖净值中50%作为被执行人的个人财产处置，另外50%作为周某的个人财产预留，该处置财产的方式不违反法律和司法解释规定，且是根据案件实际情况所选择的执行方式，并无不当。但江门中院在拍卖涉案房产时应保障共有人周某依法享有的优先购买权的实现。周某要求改为按份额拍卖涉案房产的复议请求，本院不予支持。
案例六：聂某、肖某借款合同纠纷执行审查类执行裁定书【广东省高级人民法院 (2020)粤执复xx号】
广东高院认为，涉案房屋登记在被执行人和其他共有人名下，深圳中院认为按份额拍卖有可能减损共有物的变现价值，从最大限度实现财产价值的角度出发，决定对涉案房屋采取整体拍卖，且执行法院已明确在整体处置案涉不动产后，将对变价款进行分割，保留其他共有人应有的份额，处置的过程中，其他共有人还享有优先购买权。这些措施已对其他共有人的合法权益予以保障。因此，深圳中院经异议审查决定整体拍卖涉案房屋的执行行为并不违反法律和司法解释规定，复议申请人要求深圳中院改为按份额拍卖的复议请求，本院不予支持。
案例七：何某、周某其他案由执行审查类执行裁定书【广东省高级人民法院(2020)粤执复4xx号】
广东高院认为，本案执行能否采用整体拍卖的方式对涉案财产进行处置。《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定，共有物难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。涉案房产属于被执行人何某与复议申请人周某婚姻关系存续期间取得的财产，广州中院在异议裁定中确认涉案房产为二人的夫妻共有财产，并明确在拍卖涉案房产时应保护周某的优先购买权，在处置后保留50%份额价款给周某，总体原则并无不当。但是本案执行的财产系被执行人与其配偶共同共有的多套房产，各套房产单独登记有独立产权，在执行中具备部分直接分割的条件。因此，执行法院可在对夫妻共有的各套房产经法定程序评估确定相应价值后，征询当事人的实物分割意见；经分割确定为被执行人的房产以及无法实物分割的房产，执行法院依法采取相应的变价措施；对其他房产可不再采取执行措施，有利于节约司法资源，更好地保护案外他人的物权，避免加重案外共有权人不必要的负担。复议申请人周某现请求解封涉案八套房产，并不具备条件，不予支持。
案例九：刘某、罗某民间借贷纠纷执行审查类执行裁定书【广东省高级人民法院(2020)粤执复xx号】
广东高院认为，涉案房屋登记在刘某和丁某名下，广州中院认为按份额拍卖有可能减损共有物的变现价值，从最大限度实现财产价值的角度出发，决定对涉案房屋采取整体拍卖；广州中院亦表明，丁某非本案被执行人，执行中仅对刘某所占房屋份额对应的拍卖款予以处分，对丁某享有的优先受偿权给予保护。因此，广州中院经异议审查决定整体拍卖涉案房屋的执行行为并不违反法律和司法解释规定，刘某要求广州中院改为按份额拍卖的复议请求，本院不予支持。
专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所合伙人，北京企业法律风险防控研究会理事，毕业于中国社会科学院，民商法硕士（公司法方向），专注于商业秘密民事与刑事、民商事诉讼与仲裁、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。李营营律师深耕知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。李营营律师代理的多起知识产权民事案件获得判决的胜诉结果，代理多起客户作为原告成功争取法院3倍惩罚性赔偿，代理客户成功取得2.02亿元赔偿金额（该案是我国目前商业秘密案件中判赔金额最高的商业秘密民事案件，超过此前判赔金额最高的香兰素案件1.59亿元）代理的多起被告客户成功争取法院判定不构成侵权的胜诉结果，代理多起被害企业成功启动刑事立案、刑事追诉、成功争取犯罪分子得到刑事处罚结果；代理多起被告人/被告单位处理的涉商业秘密犯罪刑事案件也取得了无罪、检察院决定不予追诉的良好效果。同时，李营营律师在商业秘密体系建设领域，也具有丰富的项目经验。协助多家企业客户完成企业商业秘密保密体系运行情况的法律尽职调查，成功为多家企业客户建设完善的商业秘密保密体系。在民商事争议解决领域，李营营律师主办大量重大疑难复杂案件，多次成功争取法院支持客户诉讼请求、二审改判等结果，得到众多客户的一致好评和肯定。在保全与执行领域，李营营律师主办了大量难度较大的执行案件，例如：疫情封控期间，在一周内代理客户保全被告数亿现金；代理客户成功撤销法院冻结企业工商信息；代理客户成功撤销法院已经完成的拍卖行为；代理客户成功阻挡申请执行人拍卖土地、厂房，最终争取执行和解的圆满效果。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密诉讼实战的相关书籍、技术合同纠纷实战相关书籍，以更好服务客户。