【小青公益法律服务】谁买单？通州一居民车胎疑被人恶意放气，物业却称监控损坏已久！律师说……
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第四十一期
通州某福园小区居民反映称，自己车辆停在停车位上，充电枪被拔，车胎被扎。到4s店维修时，工作人员称是被人恶意放气。该居民来到物业要监控，物业称监控坏了很久了，没有视频。多位居民也反映自己车辆有被扎胎的情况。
存在问题：
1.车辆停在小区，物业有义务进行监管吗
2.今年物业准备收取停车费，但是多数居民认为物业监管不到位，未交停车费，此时物业还有监管义务吗？
3.物业楼道清洁不及时，各项维护不到位，居民认为物业不作为，今年年初物业准备涨物业费，未寻求居民意见（不少居民反对，认为多数居民通过才可以涨物业费），物业在什么情况下可以涨物业费？
本栏目邀请了北京市德润律师事务所于晓楠律师进行法律解读，供读者参考。
1.车辆停在小区，物业有义务进行监管吗？
根据相关法律法规规定，物业公司应当根据物业服务合同的约定，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，但是对于物业公司的这种安全保障义务，应以物业公司应履行的物业服务内容为限，不应随意扩大。对于业主停放在小区内的车辆，因第三人的侵权行为致损的，该第三人应当承担侵权责任。物业公司作为管理者，如果未尽到安全保障义务的，应承担相应的补充责任。
那么何为安全保障义务呢？民法典对于安全保障义务人责任的规定如下：宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。安全保障义务实际上是在诚实信用原则之下基于公平、正义的需要而赋予义务人必须履行的一种积极的作为。
对于物业公司而言，其是否尽到了安全保证义务，需要结合实际情况进行判定，看物业公司在车辆遭受损害时是否安排人员进行巡逻、安排人员在门岗处值守，等等。如果物业公司已经按照合同约定履行了安保职责，那么再向物业公司主张权利，一般不会得到支持。
本案中，还有一个比较特殊的点在于，业主到物业公司查监控时，被告知监控已经坏了很久，这就导致该业主无法通过监控查询到实际的侵权人，进而导致该业主的损失无法完全得到弥补。
对于该种情形，物业公司是否未尽到安全保证义务呢？需要看监控未被修复的原因能否归咎于物业公司来判定。如果物业公司没有合理理由拒不修复受损监控的，就需要在其安全保障义务范围内对业主的损失承担相应的责任。至于赔偿责任的大小，取决于物业公司履行物业服务合同义务的瑕疵程度。
2.今年物业准备收取停车费，但是多数居民认为物业监管不到位，未交停车费，此时物业还有监管义务吗？
民法典第942条的规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
根据上述法律规定可知，在业主与物业公司没有就停车管理费、停车保管进行约定的情况下，物业公司对于小区业主的人身、财产安全，仅在合理措施范围内具有保护义务，并不具有完全注意义务。此时，如果业主的车辆因第三人侵权遭受损失，物业公司仅在合理注意范围内对业主承担责任。即如果物业公司能够证明其已经采取了合理措施履行了基本物业服务，那么物业公司就不需要承担责任。
就前述问题，通过下述（2022）辽0114民初7193号案例读者应该能够更好地体会到该类问题的法律处理逻辑：
原告系沈阳市于洪区的业主，被告系该小区的物业管理公司。2022年2月15日，原告所有的小型普通客车停于园区中时，右前翼子板、右前门、右前轮毂被刮伤。原告发现后找到物业调取监控，寻找肇事者，物业公司告知原告监控已坏，并让原告立即报警，但始终未找到侵权人。
法院认为，本案中，被告作为案涉小区的物业服务企业，对于原告车辆的管理义务属于一般管理义务，是基于被告与原告在内的全体业主达成的物业服务所产生的义务。
根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人负有采取合理措施保护业主人身和财产的安全义务，即被告作为物业服务人，基于法律规定，对小区范围内的财产安全仅在合理措施范围内具有保护义务，即被告对业主财产具有一般管理人义务。对于原告诉称之案涉车辆停在露天自行寻找的空位上发生的损害属于具备完全注意义务范畴。原、被告之间就案涉车辆未形成具有完全注意义务的保管合同关系，因此被告对原告车辆损害并不负有完全注意义务。
同时，就小区监控损坏问题，因该小区未成立业主委员会，而被告已于2021年4月将该问题等小区公共设施存在的问题上报属地社区居民委员会，提议启动维修基金进行改造、维修，属地社区居民委员会尚未履行完毕相关启动程序，故被告应属已经按照法律规定在合理措施范围内履行了相关服务管理义务。
所以，被告对原告诉称的案设车辆在小区公共区域停车被损坏后不能提供监控不存在故意或者重大过失等过错，且原告因车辆损害收到的损失已由平安保险公司进行全部理赔。
综上分析，原告以此要求被告承担全部损失的诉讼请求，本院不予支持。
3.物业楼道清洁不及时，各项维护不到位，居民认为物业不作为，今年年初物业准备涨物业费，未寻求居民意见（不少居民反对，认为多数居民通过才可以涨物业费），物业在什么情况下可以涨物业费？
首先，需要明确的是，2015年11月10日，北京市发展和改革委员会发布了“京发改〔2015〕2617号”文件，对于物业服务收费，取消了政府指导价的规定。2020年3月27日发布的《北京市物业管理条例》，第73条规定北京市物业服务收费实行市场调节价并适时调整。
其次，物业服务价格调整属于关系业主共同管理权利的重大事项，根据相关法律法规的规定，应当由业主共同决定，业主大会有权确定或者调整物业服务价格。而对于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
因此，对于物业费的调整变更，如果该小区成立了业主大会的，业主大会应当依照法律或者章程规定的议事方式和表决程序作出决议后，与物业公司签订物业服务合同统一约定。如果该小区未成立业主大会，物业公司需要与各个业主协商一致并重新签订物业服务合同。
相关法律法规规定：
《民法典》第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
《物业管理条例》第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《民法典》第一千一百九十八条：宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。
因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。
《北京市物业管理条例》第七十三条：物业服务收费实行市场调节价并适时调整。
市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。
《民法典》第二百七十八条：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》第三十四条：业主大会依照法律法规的规定召开，决定下列事项：
（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举或者更换业主委员会委员和候补委员；
（三）确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；
（四）选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务；
（五）筹集、管理和使用专项维修资金；
（六）申请改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）决定共用部分的经营方式，管理、使用共用部分经营收益等共有资金；
（八）确定业主委员会委员津贴或者补助的标准，对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计；
（九）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；
（十）有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。
业主委员会应当就前款规定的决定事项向业主大会提出讨论方案。
声明
以上仅供读者参考。本文观点不代表任何最终的法律意见，由于相关信息来自读者单方面描述的情况，本文仅从公益普法角度就相关法律规定进行讲解，并不代表任何具有法律效力的认定意见，不代表任何最终的法律结论，亦不能作为认定案件结果的依据，如须办理具体法律事务，还请携带证据材料及相关文件，到具备法律服务资质的专业机构咨询并通过法律程序解决纠纷，如果符合申请法律援助条件的，也可以向相关部门申请法律援助。
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