2026年1月1日起

新修订的《山西省物业管理条例》将正式施行

业主的权利和义务有哪些？

物业服务内容怎样明确？

物业服务收费行为怎样规范？

……

这些内容你一定关心

物业服务用房

未经业主共同决定

不得改变用途

第十条 建设单位应当按照国家规定标准，在物业服务区域内配置物业服务用房。物业服务用房应当具备水、电、暖、网络、通风、采光等基本使用条件。

物业服务用房依法属于全体业主共有。未经业主共同决定，任何单位和个人不得买卖、出租或者抵押物业服务用房，不得改变其用途。

业主委员会或者物业管理委员会办公用房从物业服务用房中调剂。

业主有权选聘和解聘

物业服务企业

第十二条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主委员会不得

索取、收受利害关系人的

财物或者其他利益

第十九条 业主委员会及其成员不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）抬高、虚增、截留由业主共同支付的建筑物及其附属设施的维修费用等；

（三）索取、收受建设单位、物业服务企业或者利害关系人的财物或者其他利益；

（四）要求物业服务企业减免其物业费、停车服务管理费等；

（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

（六）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料；

（七）擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（八）拒不执行业主共同决定的事项；

（九）其他违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的行为。

业主委员会成员违反前款规定的，由业主委员会三分之一以上成员或者百分之五以上的业主提请业主大会决定是否终止其成员资格。成员出现空缺时，应当及时补选。

竣工未售/未交付

物业费由建设单位承担

第二十八条 已竣工验收合格但尚未出售或者尚未交付的物业，物业费由建设单位承担。

出售物业交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主承担，商品房买卖合同另有约定的除外。

新建物业自首套物业交付一年内，县级以上人民政府物业管理主管部门应当组织街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会、业主代表对物业服务等级达标情况进行实地核查，根据核查结果重新核定服务等级，并督促物业服务企业执行与服务等级对应的收费标准。

物业服务企业应当

制定安全防范制度和应急预案

第三十五条 物业服务企业应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定，制定安全防范制度和应急预案，采取合理措施保护业主、物业使用人的人身、财产安全。

物业服务企业应当对物业服务区域内的楼体外立面、消防设施、窨井盖、车辆停放场所、电梯、二次供水设施等重点部位和重要设施设备进行日常巡查。巡查中发现安全隐患的，物业服务企业应当及时设置警示标志，采取措施排除隐患；发现重大安全隐患或者发生突发事件的，物业服务企业应当及时采取应急措施，通知相关业主、物业使用人，并按照规定向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府、负有安全监督管理职责的部门以及负有维修养护责任的供电、供水、供热、气等专业经营单位报告，协助做好相关工作。

业主可以自行管理物业

也可委托物业服务企业管理

第三十二条 业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业管理。委托管理的，一个物业服务区域应当由一个物业服务企业提供物业服务。物业服务企业应当具有相应的专业技术人员，具备为业主提供专业服务的能力。

物业服务企业将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。

物业服务企业不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

物业不得无故阻止

邮件投送、网约配送等

相关人员、车辆进入

第三十七条 物业服务企业应当为业主、物业使用人的邮件投送、网约配送、家政服务等提供便利，不得无故阻止相关人员、车辆进入物业服务区域。

进入物业服务区域的人员、车辆应当遵守时间、路线、停靠区域等相关管理规定。

物业应当定期

听取业主的意见和建议

第四十条 物业服务企业应当按照法律、法规规定和物业服务合同约定提供物业服务，并遵守下列规定：

（一）提供的物业服务符合国家和本省的标准、规范，不得低于合同约定的服务等级或者质量标准；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

（三）定期听取业主的意见和建议，每半年至少开展一次业主满意度测评，接受业主监督；

（四）及时处理有关投诉，改进和完善服务；

（五）对违反有关治安、环保、消防等法律、法规的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告有关部门并协助处理；

（六）对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会或者物业管理委员会；

（七）不得泄露、非法使用在物业服务活动中获取的业主、物业使用人信息；

（八）做好物业维修、养护、服务费用收支等记录，形成物业服务资料和档案，并妥善保管；

（九）配合有关部门、街道办事处或者乡镇人民政府和居（村）民委员会做好物业管理相关工作。

物业向业主提供服务

应当实行明码标价

第四十七条 物业服务企业向业主提供服务，应当实行明码标价。物业费应当区分不同物业性质、服务类别，遵循合理公开、质价相符的原则，实行政府指导价和市场调节价。业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业费。

住宅小区前期物业和保障性住房的物业费实行政府指导价，由设区的市人民政府制定等级基准价和浮动幅度。县级以上人民政府物业管理主管部门认定物业服务企业提供的服务未达到合同约定的服务等级的，应当在五日内重新核定其服务等级，并督促物业服务企业执行与服务等级对应的收费标准。

业主选聘物业服务企业的，物业费实行市场调节价。业主与物业服务企业可以参考政府指导价，在物业服务合同中约定收费标准。

禁止物业擅自

扩大收费范围

提高收费标准

第四十八条 物业费包括物业共用部位、共用设施设备等共有部分的日常运行和维护、绿化养护、清洁卫生、秩序维护等费用以及业主同意的其他费用。电梯运行维护费、停车服务管理费由业主与物业服务企业按照国家和本省有关规定，在物业服务合同中约定收费标准和服务内容。

物业服务企业不得违反法律、法规规定和物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费。

物业不得采取

停供水电热气等方式

催交物业费

第四十九条 业主应当按照约定向物业服务企业支付物业费。物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以申请调解、仲裁或者提起诉讼。物业服务企业不得采取停止供电、供水、热、供气等方式催交物业费。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主承担连带交纳责任。

专业经营单位

服务到最终用户

并收取费用

第五十一条 物业服务区域内，专业经营单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取有关费用。

专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用的，双方应当签订委托协议，明确委托事项和费用支付的标准与方式。物业服务企业不得向业主、物业使用人收取手续费等额外费用。

规定物业服务区域内禁止的行为

第五十二条 物业服务区域内禁止下列行为：

（一）擅自拆除、改变建筑物承重结构、主体结构等影响建筑结构和安全的行为；

（二）违法搭建建筑物、构筑物或者挖掘地下空间；

（三）擅自拆改供电、供水、排水、供热和供气等设施；

（四）违规存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质，或者存放、铺设超负荷物品；

（五）在非指定位置堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

（六）占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道等共用部位，或者损坏消防设施等共用设施设备；

（七）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；

（八）擅自改变按照规划建设的公共建筑和共用设施用途；

（九）违反规定出租房屋；

（十）在公共门厅、疏散通道、楼梯间、安全出口以及其他不符合消防安全要求的场所停放电动自行车、电动摩托车或者为其充电；

（十一）携带电动自行车、电动摩托车或者其电池进入电梯轿厢或者入户充电，违反用电安全要求私拉电线充电；

（十二）制造超过规定标准的噪音、振动；

（十三）从建筑物中抛掷物品；

（十四）违反规定饲养动物；

（十五）法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

发现前款规定行为的，可以向业主委员会或者物业管理委员会、物业服务企业反映，也可以向有关部门、街道办事处或者乡镇人民政府报告或者投诉。

规范业主

装饰装修房屋的程序

第五十三条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，签订装饰装修管理协议，并配合其进行必要的现场检查。装饰装修管理协议应当明示装饰装修活动的作业时间、禁止行为和注意事项。

物业服务企业应当加强装饰装修活动的巡查检查，对违法违规行为及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，立即报告有关部门。

明确车位、车库的

产权性质及管理要求

第五十四条 规划或者设置的车位、车库，应当明确产权性质，不得占用消防车通道、疏散通道、安全出口，不得影响其他车辆和行人正常通行。未经竣工验收或者验收不合格的车位、车库，不得投入使用。

物业服务区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位、车库，属于全体业主共有，其设置、分配、管理、收费等事项由业主共同决定。出租车位、车库的收益归全体业主所有，并在物业服务区域内显著位置公示。

建设单位应当

按国家规定

承担物业保修责任

第五十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

保修期限和保修范围内出现物业质量问题的，物业服务企业应当及时通知建设单位。建设单位应当通知施工单位进入现场核查情况，予以修复。建设单位无法通知施工单位或者施工单位未按照约定进行保修的，应当另行委托其他单位修复。

建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，业主、物业服务企业可以向县级以上人民政府物业管理主管部门投诉。

业主应当按照规定

交存首期

住宅专项维修资金

第五十七条 业主应当按照规定交存首期住宅专项维修资金。房屋分户账内的资金余额不足首期交存额百分之三十的，业主应当及时续交。

房屋所有权转移的，住宅专项维修资金分户账中结余资金随房屋所有权转移；因拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，住宅专项维修资金分户账中结余资金应当退还业主。

物业保修期满后，共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造需要使用住宅专项维修资金的，按照国家和本省住宅专项维修资金管理相关规定执行。

依法应当由建设单位、物业服务企业、专业经营单位和相关责任人承担的费用，不得从住宅专项维修资金中列支。

利用业主共有部分经营

须业主共同决定

公共收益归业主共有

第五十八条 利用物业服务区域内业主共有部分从事经营活动的，应当由业主共同决定，并在物业服务区域内显著位置公告，产生的公共收益归业主共有。公共收益应当单独列账、妥善保管，按照业主的共同决定使用，任何单位和个人不得挪用、侵占。

业主委员会或者物业管理委员会成立后，建设单位、物业服务企业应当及时将代为保管的公共收益结余转入其专用账户。

经业主共同决定，可以委托第三方审计机构对公共收益的收支情况进行审计。审计结果应当在物业服务区域内显著位置公示。

来源：山西广播电视台