来源：每日经济新闻/刘颂辉

物业公司撤离小区前，擅自动用业主公共收益，甚至用来给员工发了工资。南京一处小区业主委员会起诉前物业公司获得法院支持，后者在15日内需返还约771万元。

11月7日，南京市江宁区博恩花园业主委员会（以下简称博恩花园业委会）获得一份民事判决书，要求江苏万园物业服务集团有限公司（以下简称万园物业）支付小区物业服务期间的公共收益约771万元及利息。

按照计划，追回的公共收益50%将用红包形式回馈业主，其余50%纳入业主共有资金账户。

“的确是前物业公司遗留下来的官司，2023年5月就撤出小区了。”11月10日，博恩花园业委会一位工作人员通过电话向《每日经济新闻》记者介绍。

业主告赢了

博恩花园是江宁区一处超级大盘，住户超过7000户，地下机动车车库3个，车位数量达到4825个，露天车位还有1994个。

2015年12月19日，万园物业与博恩花园小区开发商签订合同，约定提供小区物业服务。合同期内，经营收入扣除支出成本后，剩余费用的30%补贴物业服务费用，70%纳入专项维修资金。

2022年9月，博恩花园业委会向万园物业发送《关于尽快移交公共收益的联系函》，其中载明：2022年2月24日起，万园物业擅自动用公共收益，其中二季度的公共收益结余较一季度不断减少，甚至出现了仅一个季度就有10万元用于发放车库管理人员工资的情况。

2023年5月7日，博恩花园小区召开业主大会，决定聘请保利物业提供物业服务，小区与万园物业的服务合同自动终止。

然而，这也是小区业委会与万园物业针对公共收益纠纷的开始。

判决书显示，博恩花园小区的公共收益，主要由包月停车费、临时停车费、电费收入、场地占用费、广告费等组成，双方就各环节的收费方式进行了辩解。

万园物业认为，向博恩花园业委会支付的公共收益款应该为238.68万元。而且，2016～2023年里别墅区业主总计欠费金额共计322.08万元，高层业主欠费金额共计583.94万元，公司未收取到。公司退场后，对78名员工进行离职补偿。

不过法院对此认为，物业费收缴情况与本案不是同一法律关系，不予评价，而万园物业对员工离职补偿的真实性无法核实。

根据判决书，博恩花园业委会要求万园物业结算公共收益，退场前将公共收益返还给业委会，并且在退场次日起计算公共收益利息，应予以支持。具体金额为2016年6月1日至2023年5月31日期间公共收益约771万元及利息。

《博恩花园小区2023年定期业主大会会议表决统计结果的公告》显示，业委会通过法律途径向万园物业或其他民事主体追讨属于全体业主的公共收益及损失，追回公共收益的50%将用红包形式回馈业主，其余50%纳入业主共有资金账户。业主同意票数共计5354票，占参与户数的97.92%。

小区公共收益屡被侵占

近年来，商品房小区屡屡出现公共收益被物业公司侵占的情况。

据湖南日报报道，11月5日，长沙雨花区南贡雅苑小区通过法律途径成功收回了被侵占的公共区域和相应收益，分红总额近百万元，按每平方米10元的标准发放，有业主领到940元红包。

该小区的维权行动始于2020年，当时业委会发现部分公共区域被长期侵占。经过近5年努力，业委会成功追回租赁费损失155万余元，追偿债权100多万元。

“业主权利意识觉醒，公开透明是未来住宅物业管理的主要趋势。”中物智库高级研究员宋子谦在接受每经记者文字采访时表示，前期物业通常是由开发商指定，业主组织尚未建立或不健全，公共收益合同、收支、票据、成本口径全部掌握在物业公司手里，业主“看不见、管不到”。

包干制下，物业公司更倾向于把公共空间当“可开发资源”，而不是“全体业主的资产”。短期创收的动力，常常强过长期维护的动力。

宋子谦认为，公共收益在扣除合理成本后属于全体业主，应该优先补充住宅专项维修资金，其余部分可用于公共秩序维护与环境品质提升。

公共收益是社区共同体的现金流，应优先服务“共同体的长期安全与品质”，再谈个体分配。公共收益的所有权在业主，物业负责经营与管理，要把事做明白、讲明白。