高价物业费引纠纷：南宁玖悦府业主集体维权

近期，广西南宁玖悦府因业主与物业公司的持续对抗成为舆论焦点。据安居客平台数据显示，该楼盘当前挂牌均价约8500元/平方米，主力户型总价区间为80万-110万元，项目于2023年3月完成首批交付。然而交房一年多来，业主投诉问题集中爆发：小区围墙仍使用临时铁皮围挡、地下车库因验收未通过无法启用、电动车停放区存在严重渗水现象。

2.9元/平方米·月的物业费（由深圳金地物业南宁分公司管理）较周边同档次小区高出约40%，但服务标准却严重缩水。8月15日，业主代表李女士向《财经周刊》记者展示的现场照片显示，消防通道被杂物占用、电梯故障频发、绿化区域杂草丛生。部分业主自2023年11月起开始拒缴物业费，截至今年8月，已有17户业主收到法院传票。

矛盾焦点：服务承诺与收费标准的落差

开发商南宁市华景置业有限公司（以下简称华景公司）在销售时承诺的'人车分流园林社区'至今未兑现。业主王先生提供的购房合同补充条款显示，地下车库应于交付后6个月内启用，但实际至今未通过消防验收。更令业主不满的是，物业公司在7月发布的《服务整改公告》中，将未达标项归咎于业主'公共区域堆物导致保洁困难'。

这场纠纷已进入司法程序。青秀区人民法院立案信息显示，物业公司起诉业主的12起案件中，有8起以调解结案，其余案件仍在审理中。9月3日，部分业主联合向南宁市住建局提交《物业服务质价不符情况说明》，要求启动第三方评估机制。

小区围栏仍用铁皮代替

小区车库漏水

事件核心冲突

2022年12月交房时，开发商与物业公司刻意隐瞒房屋未通过消防验收及五方验收（需建设单位、勘察、设计、施工、监理五方共同参与的法定程序）的关键事实，直至2023年3月才完成验收。这一隐瞒行为直接导致业主在收房时面临房屋合规性风险，成为后续矛盾的导火索。

矛盾升级过程

争议焦点

1. 开发商未通过验收即交付的合规性问题

2. 物业费调整诉求的法律依据

3. 合同欺诈事实的司法认定标准

业主收到民事起诉状

业主反诉物业

纠纷双方各执一词 案件进展陷入胶着

据业主代表林女士向《每日经济新闻》透露，上月中旬法院已组织双方进行合并审理，业主方在庭审后补充提交了多组关键证据，但截至目前尚未收到法院的进一步通知。9月9日至10日期间，记者多次尝试联系涉事物业公司，接线人员虽承诺将转达采访需求，但截至发稿仍未获得实质性回应。

《南方都市报》此前报道显示，物业公司对业主提出的设施整改、费用减免等诉求作出回应。物业负责人表示，围墙重建方案因开发商资金链断裂被迫搁置，地下车库渗水问题经多次协调仍无解决方案。更令物业方为难的是，长期垫付的水费及公摊电费已超出承受能力，虽已向集团提交降费申请，但迟迟未获批复，现阶段只能维持现行收费标准。

无法解决此问题？

每经记者获取的一份南宁市邕宁区住房和城乡建设局回复显示：

项目现状与法律关系梳理

1. 资金冻结事实确认

   监管账户资金已全额支付农民工工资；南宁龙光玖悦府项目因与银行债务纠纷导致未售楼栋被查封冻结；开发商明确表示无能力解决围墙及未建道路问题。

2. 企业关联风险披露

   天眼查显示，骏荣公司99%股权由南宁市龙光房地产开发有限公司持有，系龙光控股关联企业。龙光控股自2022年3月陷入流动性危机，化债进程仍在持续。

（一）主张依据

• 服务质量违约：根据《民法典》第944条，业主可举证物业未履行合同约定服务（如保洁、安防、设施维护）要求减免费用

• 责任边界划分：

  ✓ 开发商责任：围墙/道路未建属商品房买卖合同范畴

  ✓ 物业责任：电动车停放处漏水等日常维护问题

（二）实操要点

1. 证据要求

• 需对服务瑕疵进行系统性、持续性取证（建议保留6个月以上影像/书面记录）

• 重点收集：公共区域卫生状况、安防巡逻记录、设施维修响应时效等

1. 法律程序建议

• 优先向物业发函要求限期整改（留存送达凭证）

• 整改无效后可向业委会提议召开业主大会表决

• 诉讼需准备：物业服务合同、违约证据、整改沟通记录

（三）风险提示

• 开发商债务纠纷与物业服务属不同法律关系

• 法院对小额瑕疵通常不支持减免（需证明服务严重不达标）

• 拒交物业费可能面临违约金风险（建议采取先交费后追偿策略）

1. 联合业主成立专项维权小组

2. 委托律师核查项目资金流向

3. 向住建部门申请协调开发商遗留问题

4. 通过司法途径追究开发商逾期交付责任